Huis kopen
Hoeveel eigen geld heb je nodig om een huis te kopen?
Je kunt maximaal de waarde van de woning lenen. Alles daarboven betaal je zelf. Zo reken je uit hoeveel spaargeld je nodig hebt, en wat je kunt doen als je weinig eigen geld hebt.
- Onafhankelijk advies
- Eerste gesprek gratis
- Tientallen geldverstrekkers
Kort antwoord: Hoeveel eigen geld je nodig hebt om een huis te kopen, hangt vooral af van de kosten koper. Die liggen als vuistregel tussen 2% en 6% van de koopsom en kun je niet meefinancieren, omdat je maximaal 100% van de woningwaarde leent. Starters die de startersvrijstelling krijgen, zitten meestal aan de onderkant van die bandbreedte. Houd daarnaast een buffer aan.
Vul je gegevens in; de uitkomst verschijnt direct.
Indicatie. Notaris, taxatie en advies zijn gemiddelde bedragen; de werkelijke kosten verschillen per aanbieder. NHG-provisie: 0,4% van het leenbedrag (hier gelijk gesteld aan de koopsom).
Waarom je eigen geld nodig hebt bij een huis kopen
In Nederland mag je maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen. Alleen voor energiebesparende maatregelen mag het tot 106% gaan. De bijkomende kosten van de aankoop, zoals overdrachtsbelasting, notaris, taxatie en advies, vallen buiten die grens. Die betaal je dus met eigen geld.
Er zijn nog twee situaties waarin je extra eigen inbreng nodig hebt. De eerste: je leenruimte op basis van je inkomen is lager dan de koopsom. Bekijk met de rekentool maximale hypotheek berekenen hoeveel je op basis van je inkomen kunt lenen. De tweede: je biedt meer dan de taxatiewaarde. Het verschil moet je dan zelf betalen. Lees meer over de taxatie van je woning.
Hoeveel eigen geld voor een hypotheek: een rekenvoorbeeld
Neem een bestaande woning van €350.000 met een taxatiewaarde van €350.000. Je leent het volledige bedrag. Het grootste verschil in eigen geld zit in de overdrachtsbelasting.
| Kostenpost | Starter (18 tot 35 jaar) | Andere koper, zelf bewonen |
|---|---|---|
| Overdrachtsbelasting | €0 (startersvrijstelling) | €7.000 (2%) |
| NHG-borgtochtprovisie (0,4% van €350.000) | €1.400 | €1.400 |
| Hypotheekadvies (indicatie) | €2.000 tot €3.500 | €2.000 tot €3.500 |
| Notaris en taxatie | Afhankelijk van notaris en taxateur | Afhankelijk van notaris en taxateur |
| Totaal (vuistregel 2% tot 6%) | Rond de onderkant: circa €7.000 of meer | Hoger, door de overdrachtsbelasting |
Het voorbeeld laat zien dat de startersvrijstelling veel scheelt. Die geldt voor kopers van 18 tot 35 jaar die de woning zelf gaan bewonen, eenmalig, bij een koopsom tot €555.000. Lees meer bij overdrachtsbelasting berekenen. Wie als belegger of voor een tweede woning koopt, betaalt 8% overdrachtsbelasting en heeft dus veel meer eigen geld nodig.
Goed om te weten: Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek op je eigen woning zijn fiscaal aftrekbaar in het jaar dat je ze betaalt. Je betaalt ze wel eerst uit eigen geld, maar krijgt een deel via de belasting terug.
Hoeveel eigen geld heb je als starter nodig?
Voor een starter is de vraag hoeveel eigen geld je nodig hebt om een huis te kopen vaak het grootste obstakel. Met de startersvrijstelling vervalt de overdrachtsbelasting, zodat vooral notaris, taxatie, advies en eventueel NHG overblijven. Samen is dat nog steeds een flink bedrag, zeker als je daarnaast een buffer wilt houden voor verhuizing, inrichting en onvoorzien onderhoud.
Heb je een studieschuld, dan telt sinds 2024 de werkelijke maandlast aan DUO mee bij je leenruimte, niet meer het oorspronkelijke bedrag. Dat helpt vooral bij je maximale hypotheek, niet bij je eigen geld. Op de pagina voor starters op de woningmarkt vind je meer tips voor je eerste woning.
Hypotheek zonder eigen geld: kan dat?
Een huis kopen zonder eigen geld is lastig, maar niet in alle gevallen onmogelijk. Omdat de kosten koper niet meegefinancierd kunnen worden, heb je een andere bron nodig om ze te betalen. Die bronnen zijn er:
Schenking van ouders
Ouders kunnen bijspringen met een schenking of een lening. Er gelden fiscale regels voor schenkingen.
Lees meerStarterslening
In sommige gemeenten kun je een extra lening krijgen bovenop je hypotheek, als de gemeente meedoet.
Lees meerNieuwbouw vrij op naam
Geen overdrachtsbelasting en geen notariskosten voor de levering, dus minder eigen geld nodig.
Lees meerOverwaarde van je huidige huis
Doorstromers betalen de kosten koper vaak uit de overwaarde van de oude woning.
Lees meerEen huis kopen zonder spaargeld vraagt dus meestal om een combinatie: een starter met startersvrijstelling, een schenking of een nieuwbouwwoning. Zelfs dan heb je vaak nog enkele duizenden euro’s nodig voor advies, notaris en taxatie.
Let op: Leen je de kosten koper met een persoonlijke lening, dan verlaagt die lening je leenruimte voor de hypotheek. Bovendien is de rente daarop niet aftrekbaar. Bespreek dit altijd eerst met een adviseur.
Meer eigen inbreng dan nodig: is dat slim?
Heb je meer spaargeld dan de kosten koper, dan kun je het gebruiken als eigen inbreng in de hypotheek. Je leent dan minder dan de woningwaarde. Dat verlaagt je maandlasten en bij veel geldverstrekkers ook de rente, omdat je in een lagere risicoklasse valt. Hoe dat werkt, lees je bij loan-to-value.
Er zitten ook nadelen aan. Geld in je huis is niet direct beschikbaar als je het nodig hebt, en extra eigen geld inbrengen kan invloed hebben op je hypotheekrenteaftrek en je vermogen in box 3. Een tussenweg is om een buffer aan te houden en later extra af te lossen, meestal 10% tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom per jaar boetevrij. Lees meer bij extra aflossen.
Veelgestelde vragen over eigen geld en een huis kopen
Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor een huis van €300.000?
Volgens de vuistregel van 2% tot 6% van de koopsom tussen €6.000 en €18.000, afhankelijk vooral van de overdrachtsbelasting. Een starter met startersvrijstelling zit meestal aan de onderkant. Reken daarnaast op een buffer.
Kan ik de kosten koper meefinancieren?
Nee. Je kunt maximaal 100% van de woningwaarde lenen, en tot 106% als het extra deel voor energiebesparende maatregelen is. Kosten koper vallen daarbuiten.
Telt spaargeld mee bij hoeveel hypotheek ik kan krijgen?
Spaargeld verhoogt je maximale hypotheek niet, want die hangt af van je inkomen en de woningwaarde. Wel bepaalt je spaargeld welke woning je kunt kopen, omdat je er de kosten koper en een eventueel tekort mee betaalt.
Wanneer moet ik het eigen geld betalen?
Een deel eerder: taxatie en advies betaal je vaak al tijdens het traject. De rest maak je vóór de afspraak over naar de notaris, die alles verrekent op de dag van de overdracht. Lees meer bij notaris en notariskosten.
Laatst bijgewerkt: