Hypotheek berekenen
LTV hypotheek berekenen: je loan-to-value
Bereken welk percentage van de waarde van je woning je leent. Die verhouding, de loan-to-value, bepaalt mee welke rente je krijgt.
- Direct je LTV-percentage
- Uitleg per risicoklasse
- Gratis en zonder registratie
Kort antwoord: De LTV van je hypotheek (loan-to-value) is je hypotheekbedrag gedeeld door de marktwaarde van je woning, maal 100%. Leen je €300.000 op een woning van €400.000, dan is je LTV 75%. Hoe lager je LTV, hoe minder risico de geldverstrekker loopt en hoe lager je rente meestal is.
LTV berekenen met de rekentool
Vul de marktwaarde van je woning en je (verwachte) hypotheekbedrag in. De rekentool toont je loan-to-value en in welke klasse je ongeveer valt.
Vul je gegevens in; de uitkomst verschijnt direct.
LTV = hypotheek gedeeld door marktwaarde. Hoe lager je LTV, hoe lager de risico-opslag die veel geldverstrekkers rekenen. De klassen verschillen per geldverstrekker.
Wat is de LTV van een hypotheek?
LTV staat voor loan-to-value: de verhouding tussen je lening en de waarde van het onderpand. Bij een loan to value hypotheek-berekening kijkt de geldverstrekker naar de marktwaarde uit het taxatierapport, niet naar de koopsom of de WOZ-waarde. Heb je meer geboden dan de getaxeerde waarde, dan reken je dus met de lagere taxatiewaarde. Meer over het taxeren lees je op de pagina over taxatie bij het kopen van een huis.
De formule is eenvoudig:
LTV = hypotheekbedrag ÷ marktwaarde woning × 100%
Bij het kopen van een huis mag je in Nederland maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Gebruik je het extra deel voor energiebesparende maatregelen, dan mag het tot 106% zijn. Hoeveel je op basis van je inkomen kunt lenen, is een tweede toets. Die berekening maak je met de rekentool voor je maximale hypotheek.
Rekenvoorbeeld: LTV bij een woning van €400.000
In deze tabel zie je hoe de loan-to-value verandert bij verschillende leenbedragen op dezelfde woning.
| Hypotheekbedrag | Marktwaarde woning | LTV |
|---|---|---|
| €240.000 | €400.000 | 60% |
| €280.000 | €400.000 | 70% |
| €320.000 | €400.000 | 80% |
| €360.000 | €400.000 | 90% |
| €400.000 | €400.000 | 100% |
| €424.000 (incl. €24.000 voor verduurzaming) | €400.000 | 106% |
Je LTV staat niet vast. Hij daalt als je aflost en als je woning meer waard wordt. Een voorbeeld: je leent €300.000 annuïtair over 30 jaar tegen een voorbeeldrente van 4% (geen actuele rente) op een woning van €400.000. Je start op 75%. Na vijf jaar is je schuld ongeveer €271.300. Bij een gelijke woningwaarde is je LTV dan circa 67,8%. Is de woning inmiddels €420.000 waard, dan zit je op ongeveer 64,6%.
Waarom je LTV je hypotheekrente beïnvloedt
Geldverstrekkers delen hypotheken in risicoklassen in op basis van de LTV. Hoe groter het deel van de woning dat je met geleend geld betaalt, hoe groter het risico dat de geldverstrekker bij een gedwongen verkoop geld tekortkomt. Voor dat risico rekent hij een opslag. Veel geldverstrekkers werken met klassen in stappen van ongeveer tien procentpunt, bijvoorbeeld tot 60%, tot 70%, tot 80%, tot 90% en tot 100%. De precieze grenzen en het renteverschil verschillen per geldverstrekker.
Wat de klassen in de praktijk betekenen voor jouw rente, zie je bij de actuele hypotheekrente. De rente verschilt per dag en per geldverstrekker; een adviseur vergelijkt de actuele tarieven voor je.
Goed om te weten: Met Nationale Hypotheek Garantie loopt de geldverstrekker minder risico. Daarom hanteren veel geldverstrekkers voor NHG-hypotheken een aparte, vaak lage rente, los van de LTV. NHG is een regeling van Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen en kan in 2026 tot €470.000, of €498.200 met energiebesparende maatregelen.
Zo kom je in een lagere LTV-klasse
Breng eigen geld in
Elke euro die je zelf inbrengt, verlaagt je lening en dus je LTV. Hoe je eigen geld inzet, lees je bij eigen geld bij het kopen van een huis.
Los extra af
Bij de meeste geldverstrekkers mag je per jaar 10% tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij aflossen. Zakt je LTV daardoor onder een klassegrens, dan kun je bij veel geldverstrekkers een lagere opslag krijgen. Reken het effect uit met de rekentool voor extra aflossen.
Laat je woning opnieuw taxeren
Is je woning flink meer waard geworden, dan kan een nieuwe taxatie je LTV verlagen. Of je geldverstrekker de rente daarop aanpast, verschilt; sommigen doen het automatisch, anderen op verzoek. Weeg de kosten van een taxatie af tegen de mogelijke besparing.
Kijk naar oversluiten
Past je huidige geldverstrekker de rente niet aan, dan kan je hypotheek oversluiten interessant zijn. Houd rekening met boeterente en bijkomende kosten.
LTV bij overwaarde opnemen of verhogen
De LTV speelt ook een rol als je al een huis hebt en extra wilt lenen. Wil je overwaarde opnemen of je hypotheek verhogen voor een verbouwing, dan geldt ook dan de grens van 100% van de marktwaarde. Een hogere lening schuift je bovendien mogelijk naar een hogere risicoklasse, waardoor de rente op je hele lening kan stijgen. Dat is een kostenpost die je makkelijk over het hoofd ziet. Met de rekentool voor een tweede hypotheek zie je hoeveel ruimte er is.
| Situatie | Effect op LTV | Mogelijk effect op rente |
|---|---|---|
| Aflossen | Daalt | Lagere klasse, lagere opslag |
| Woning stijgt in waarde | Daalt (na nieuwe taxatie) | Lagere klasse, afhankelijk van geldverstrekker |
| Hypotheek verhogen | Stijgt | Hogere klasse mogelijk |
| Woning daalt in waarde | Stijgt | Tijdens de rentevaste periode meestal geen aanpassing |
Veelgestelde vragen over de LTV van je hypotheek
Hoe bereken ik de LTV van mijn hypotheek?
Deel je openstaande hypotheek door de marktwaarde van je woning en vermenigvuldig met 100. Een hypotheek van €270.000 op een woning van €360.000 geeft een LTV van 75%.
Welke waarde gebruikt de geldverstrekker voor de LTV?
Meestal de marktwaarde uit een gevalideerd taxatierapport. Sommige geldverstrekkers accepteren in bepaalde situaties een andere waardebepaling. De WOZ-waarde wordt doorgaans niet gebruikt voor de LTV bij aankoop.
Wordt mijn rente automatisch lager als mijn LTV daalt?
Dat verschilt per geldverstrekker. Sommige verlagen de opslag automatisch zodra je door aflossen in een lagere klasse komt. Door waardestijging lukt dat vaak alleen met een nieuwe taxatie en op jouw verzoek.
Kan mijn LTV boven de 100% uitkomen?
Bij aankoop mag je tot 106% lenen als het extra deel voor energiebesparende maatregelen is. Daarnaast kan je LTV later boven 100% uitkomen als je woning minder waard wordt. Dat heet onderwaarde.
Wat is een goede LTV?
Er is geen vast goed of fout. Een lagere LTV geeft meestal een lagere rente en meer buffer als de woningwaarde daalt. Tegelijk wil je niet al je spaargeld in je huis stoppen. Een adviseur helpt je die afweging te maken.
Laatst bijgewerkt: