Starters
Familiehypotheek, schenking of garantstelling: hulp van ouders
Veel starters krijgen hulp van hun ouders bij het kopen van een huis. Dat kan met een lening, een schenking of een garantstelling. Lees wat de mogelijkheden zijn en waar je fiscaal op let.
- Onafhankelijk advies
- Eerste gesprek gratis
- Tientallen geldverstrekkers
Kort antwoord: Bij een familiehypotheek lenen je ouders je geld voor je woning, vastgelegd in een lening met een zakelijke rente. Als je annuïtair of lineair aflost in maximaal 30 jaar, is die rente voor jou aftrekbaar. Ouders kunnen ook geld schenken, maar de extra schenkingsvrijstelling voor de eigen woning (de jubelton) bestaat sinds 2024 niet meer. Garant staan vergroot je leencapaciteit meestal niet.
Wat is een familiehypotheek?
Een familiehypotheek is een lening van ouders of andere familieleden aan jou voor de aankoop, verbouwing of verduurzaming van je eigen woning. Vaak is het een aanvulling op een hypotheek bij een bank, maar het kan ook de enige financiering zijn. Je legt de afspraken vast in een schriftelijke overeenkomst of bij de notaris, meestal met een tweede hypotheekrecht voor je ouders.
Voor jou werkt een familiehypotheek als een gewone hypotheek. Voldoet de lening aan de fiscale eisen, dan trek je de betaalde rente af van je inkomen. Voor je ouders is de lening een bezitting die in box 3 valt. Omdat geld lenen van ouders voor een huis voor beide kanten gevolgen heeft, is goede begeleiding verstandig.
Voorwaarden voor renteaftrek bij een familiehypotheek
- Je gebruikt het geld voor je eigen woning, die je zelf bewoont.
- Je lost de lening annuïtair of lineair af in maximaal 30 jaar.
- De afspraken zijn schriftelijk vastgelegd.
- De rente is zakelijk: vergelijkbaar met wat een geldverstrekker zou vragen.
- Je geeft de gegevens van de lening zelf door aan de Belastingdienst (informatieplicht).
Drie manieren waarop ouders kunnen helpen
| Vorm | Hoe werkt het? | Aandachtspunten |
|---|---|---|
| Familiehypotheek | Ouders lenen geld uit tegen een zakelijke rente | Renteaftrek voor jou mogelijk; ouders moeten het geld kunnen missen |
| Schenking | Ouders geven geld dat je niet terugbetaalt | Boven de vrijstellingen betaal je schenkbelasting |
| Garantstelling of borgstelling | Ouders staan borg voor (een deel van) je hypotheek | Weinig geldverstrekkers accepteren het; verhoogt je leencapaciteit zelden |
Je kunt deze vormen ook combineren, bijvoorbeeld een familiehypotheek waarbij je ouders elk jaar een deel van de rente of aflossing schenken. Houd er rekening mee dat een familiehypotheek doorgaans meetelt bij de geldverstrekker: de maandlasten ervan worden meegenomen in de berekening van je maximale hypotheek. Meer over het inbrengen van eigen geld bij het kopen van een huis lees je op een aparte pagina.
Schenking eigen woning: wat kan nog na de jubelton?
Tot en met 2023 konden ouders een verhoogd bedrag belastingvrij schenken voor de eigen woning, de zogeheten jubelton. Die vrijstelling is per 1 januari 2024 afgeschaft. Ouders kunnen nog wel gebruikmaken van de gewone jaarlijkse schenkingsvrijstelling voor kinderen en van een eenmalig verhoogde vrijstelling voor kinderen van 18 tot 40 jaar. De bedragen worden jaarlijks aangepast; je vindt ze bij de Belastingdienst.
Een geschonken bedrag verlaagt het bedrag dat je hoeft te lenen. Let wel op de bijleenregeling: als je later verhuist, gelden regels voor overwaarde. Wat een schenking doet met je hypotheek en maandlasten, zie je met de rekentool schenking berekenen.
Garant staan voor de hypotheek van je kind
Veel ouders vragen zich af: hoeveel meer hypotheek als ouders garant staan? Het eerlijke antwoord is: meestal niets. Geldverstrekkers moeten zich aan de leennormen houden, en die gaan uit van het inkomen van de kopers zelf. Een borgstelling van ouders verandert daar niets aan. Enkele geldverstrekkers hebben wel constructies waarbij ouders meetekenen of een deel van het risico dragen, maar de voorwaarden zijn streng en verschillen per aanbieder.
Wil je meer lenen dan je inkomen toelaat, dan is een familiehypotheek of schenking in de praktijk vaker de oplossing. Ook een gemeentelijke starterslening kan helpen. Voor starters met een studieschuld is het goed om ook de rekentool studieschuld te gebruiken.
Bankgarantie bij een hypotheek: Een bankgarantie is iets anders dan een garantstelling door ouders. Bij de koop van een woning moet je meestal binnen een paar weken een waarborgsom storten, vaak 10% van de koopsom. In plaats daarvan kun je een bankgarantie laten afgeven, waardoor je dat bedrag niet zelf hoeft te storten. Je adviseur of geldverstrekker regelt die voor je.
Zo regel je een lening van je ouders
Bespreek de mogelijkheden samen
Ouders moeten het geld echt kunnen missen, ook op de lange termijn. Denk aan pensioen, zorgkosten en gelijke behandeling van broers en zussen.
Laat de totale financiering doorrekenen
Een adviseur bepaalt hoeveel je bij de bank leent, wat de familiehypotheek wordt en wat dat doet met je maandlasten.
Leg de afspraken vast
Rente, looptijd, aflossing en wat er gebeurt bij verkoop of overlijden. Bij de notaris kun je ook een hypotheekrecht voor je ouders vestigen.
Informeer de Belastingdienst
Geef de lening op in je aangifte, zodat je de rente kunt aftrekken.
Meer over de hele aankoop lees je bij hypotheek voor starters.
Veelgestelde vragen over hulp van ouders
Welke rente betaal ik bij een familiehypotheek?
Een zakelijke rente, vergelijkbaar met die van een geldverstrekker voor een lening met dezelfde looptijd en zekerheid. Een te lage rente kan worden gezien als schenking.
Is een onderhandse lening van ouders ook mogelijk?
Ja. Een schriftelijke onderhandse lening kan voldoende zijn voor renteaftrek, als aan de voorwaarden is voldaan. Een notariële akte geeft je ouders meer zekerheid.
Kan ik ook geld lenen van andere familieleden?
Ja, dezelfde regels gelden als je geld leent van familie voor een huis, bijvoorbeeld van grootouders.
Bestaat de jubelton nog?
Nee, de verhoogde schenkingsvrijstelling voor de eigen woning is per 1 januari 2024 afgeschaft.
Wat gebeurt er met de familiehypotheek als mijn ouders overlijden?
De lening valt dan in de nalatenschap. Je blijft het geld verschuldigd aan de erfgenamen, tenzij er in een testament iets anders is geregeld. Leg dit daarom vooraf goed vast. Voor de hypotheek bij de bank kun je het risico van overlijden van jezelf of je partner afdekken met een overlijdensrisicoverzekering.
Laatst bijgewerkt: