Huis kopen
VvE hypotheek en appartement kopen: waar let je op?
Bij een appartement koop je niet alleen je eigen woning, maar ook een deel van het gebouw. De Vereniging van Eigenaars speelt daarom een grote rol, ook bij je hypotheek.
- Onafhankelijk advies
- Eerste gesprek gratis
- Tientallen geldverstrekkers
Kort antwoord: Voor een appartement sluit je een gewone hypotheek af, maar de geldverstrekker kijkt ook naar de Vereniging van Eigenaars. Is de VvE actief, is er een onderhoudsplan en een gezond reservefonds? Met een VvE hypotheek bedoelen mensen soms ook een lening die de VvE zelf afsluit, bijvoorbeeld voor groot onderhoud of verduurzaming. Die lening betaal je als eigenaar mee via je maandelijkse bijdrage.
Wat is anders bij een appartement kopen?
Koop je een appartement, dan koop je juridisch gezien een appartementsrecht. Dat is het recht om een bepaald deel van het gebouw exclusief te gebruiken, plus een aandeel in het hele gebouw en de grond. De afspraken daarover staan in de splitsingsakte en het reglement van splitsing. Alle eigenaars zijn automatisch lid van de VvE, die zorgt voor het onderhoud van de gemeenschappelijke delen, zoals dak, gevel, trappenhuis en lift.
Je betaalt daarom naast je hypotheek een maandelijkse bijdrage aan de VvE, vaak servicekosten genoemd. Tel die mee bij je woonlasten. Wat je maandelijks aan hypotheek kwijt bent, bereken je met maandlasten berekenen, en je leenruimte met maximale hypotheek berekenen.
De VvE controleren voordat je koopt
Een goed functionerende VvE voorkomt dure verrassingen. Vraag via de makelaar deze stukken op en bekijk ze voordat je een bod uitbrengt:
| Document | Waar je op let |
|---|---|
| Splitsingsakte en reglement | Wat is van jou en wat is gemeenschappelijk; regels over verhuur, huisdieren en verbouwen |
| Meerjarenonderhoudsplan (MJOP) | Welk groot onderhoud staat gepland en wat kost het |
| Jaarstukken en begroting | Hoe groot is het reservefonds en past het bij het onderhoudsplan |
| Notulen van vergaderingen | Zijn er besluiten over extra bijdragen, geschillen of leningen |
| Hoogte van de VvE-bijdrage | Is de bijdrage realistisch, of te laag voor het onderhoud dat eraan komt |
Sinds 2018 moet elke VvE jaarlijks reserveren voor groot onderhoud, op basis van een onderhoudsplan of van een minimumbedrag gerelateerd aan de herbouwwaarde. Een lage bijdrage lijkt aantrekkelijk, maar kan betekenen dat er later een flinke extra bijdrage volgt. Bij een kleine VvE, bijvoorbeeld een bovenwoning met één buurman, is de vereniging soms niet actief. Sommige geldverstrekkers stellen daar eisen aan.
Let op: Een slapende VvE zonder reservefonds kan betekenen dat je bij groot onderhoud ineens een groot bedrag moet bijdragen. Neem dat mee in je bod en in je buffer. Lees meer over een verstandig bod bij bieden op een huis.
Hypotheek voor een appartement
De hypotheek voor een appartement werkt in de basis hetzelfde als voor een eengezinswoning. Je leent maximaal 100% van de woningwaarde, tot 106% als het extra deel voor energiebesparende maatregelen is. De geldverstrekker laat de woning taxeren, en de taxateur neemt de staat van de VvE en het gebouw mee. Lees meer over de taxatie.
Blijft je hypotheek onder de NHG-grens van €470.000, dan kun je kiezen voor Nationale Hypotheek Garantie. NHG is een regeling van Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen en kost eenmalig 0,4% van het leenbedrag. Lees meer bij NHG.
Voor starters is een appartement vaak een betaalbare eerste stap. Ben je 18 tot 35 jaar en kost het appartement niet meer dan €555.000, dan betaal je mogelijk geen overdrachtsbelasting dankzij de startersvrijstelling. Lees meer tips voor starters.
Wat is een VvE hypotheek of VvE-lening?
De term VvE hypotheek wordt op twee manieren gebruikt. Soms bedoelt men gewoon de hypotheek voor een appartement in een VvE. Vaker gaat het om een lening die de VvE zelf afsluit. Een VvE kan geld lenen om groot onderhoud of verduurzaming van het gebouw te betalen, bijvoorbeeld voor isolatie, een nieuw dak of zonnepanelen. Dat gebeurt via gespecialiseerde aanbieders, zoals het Nationaal Warmtefonds.
Als eigenaar sluit je zo’n lening niet zelf af, maar betaal je die terug via een hogere VvE-bijdrage. Koop je een appartement in een gebouw met een lopende VvE-lening, dan neem je die verplichting dus indirect over. Vraag na hoe hoog de lening is, hoe lang die nog loopt en wat het betekent voor je maandelijkse bijdrage.
Wil je je eigen appartement verduurzamen, dan kan dat ook via je eigen hypotheek. Bij een appartement met label E, F of G mag je in 2026 €20.000 extra lenen voor verduurzaming. Lees meer bij verduurzamen berekenen en over de groene hypotheek.
Erfpacht bij een appartement
In sommige gemeenten, zoals Amsterdam, staan veel appartementen op erfpachtgrond. Je bent dan eigenaar van het appartement, maar niet van de grond. Daarvoor betaal je een vergoeding, de canon, tenzij die voor een periode of voor altijd is afgekocht. Geldverstrekkers kijken bij erfpacht naar de looptijd en de voorwaarden, en de taxateur neemt de erfpacht mee in de waarde. Laat de erfpachtvoorwaarden goed uitleggen door je adviseur of de notaris. Zoek je in de hoofdstad, bekijk dan ook de pagina over hypotheekadvies in Amsterdam.
Tips en veelgestelde vragen over appartement kopen
Tellen de VvE-kosten mee bij mijn maximale hypotheek?
De leennormen rekenen met je inkomen en de rente. Toch horen servicekosten bij je woonlasten. Neem ze mee als je bepaalt welke maandlast verantwoord is.
Wat zijn de belangrijkste tips voor appartement kopen?
Controleer de VvE-stukken, het onderhoudsplan en het reservefonds, kijk of er erfpacht is en lees het reglement over verhuur en verbouwen. Laat je financiering vooraf doorrekenen.
Kan ik een appartement kopen om te verhuren?
Dat kan, maar dan betaal je 8% overdrachtsbelasting en heb je een andere financiering nodig. Het splitsingsreglement kan verhuur ook beperken. Lees meer bij buy-to-let hypotheek.
Wie betaalt het onderhoud aan mijn eigen appartement?
Onderhoud binnen je eigen appartement, zoals keuken en badkamer, betaal je zelf. Gemeenschappelijke delen betaalt de VvE uit het reservefonds. De splitsingsakte bepaalt precies waar de grens ligt.
Laatst bijgewerkt: