Situaties
Verhuurhypotheek: een woning kopen om te verhuren
Wil je een woning kopen om te verhuren, of een appartement voor je studerende kind? Dan heb je een andere hypotheek nodig dan voor je eigen huis. Lees hoe een verhuurhypotheek werkt en waar je op let.
- Onafhankelijk advies
- Eerste gesprek gratis
- Tientallen geldverstrekkers
Kort antwoord: Een verhuurhypotheek is een lening voor een woning die je niet zelf bewoont, maar verhuurt. De geldverstrekker kijkt vooral naar de huurinkomsten en de waarde van de woning, en je hebt meestal eigen geld nodig. De rente is niet aftrekbaar, de woning valt in box 3 en je betaalt 8% overdrachtsbelasting.
Wat is een verhuurhypotheek?
Een verhuurhypotheek, ook wel buy-to-let hypotheek genoemd, is bedoeld voor particulieren die een woning kopen om die aan een ander te verhuren. Het is dus een hypotheek voor verhuur, en niet voor een huis waar je zelf woont. Met een gewone hypotheek voor je eigen woning mag je het huis in de regel niet zonder toestemming van de geldverstrekker verhuren. Wie dat toch doet, handelt in strijd met de voorwaarden.
Bij een verhuur hypotheek beoordeelt de geldverstrekker de aanvraag anders dan bij een gewone hypotheek afsluiten voor je eigen huis. Je inkomen uit werk speelt een kleinere rol; belangrijker is of de huur de rente en kosten kan dragen. Daarnaast kijkt de geldverstrekker naar de verhuurwaarde van de woning, je eigen vermogen en je ervaring als verhuurder. Koop je vastgoed via een bv of gaat het om bedrijfspanden, dan kom je uit bij een zakelijke hypotheek.
Goed om te weten: Buy to let mortgages in the Netherlands are available to expats as well. Our advisers speak English; read more on our English mortgage page.
Verhuurhypotheek of gewone hypotheek: de verschillen
Een beleggingspand hypotheek werkt op een aantal punten anders dan de hypotheek voor je eigen woning. De tabel zet de belangrijkste verschillen op een rij.
| Onderwerp | Hypotheek eigen woning | Verhuurhypotheek |
|---|---|---|
| Basis voor de lening | Je inkomen en de leennormen | Vooral de huurinkomsten en de waarde van de woning |
| Maximaal lenen | Tot 100% van de woningwaarde | Meestal een lager percentage; eigen geld is nodig |
| Hypotheekrenteaftrek | Ja, bij annuïtair of lineair aflossen | Nee |
| Belasting | Box 1 (eigenwoningregeling) | Box 3 (sparen en beleggen) |
| Overdrachtsbelasting | 0% (startersvrijstelling) of 2% | 8% |
| NHG | Mogelijk tot de NHG-grens | Niet mogelijk |
| Rente | Afhankelijk van risicoklasse | Meestal hoger dan voor een eigen woning |
De hogere rente en de extra kosten maken het extra belangrijk om vooraf goed te rekenen. Denk ook aan de kosten koper: met 8% overdrachtsbelasting plus notaris, taxatie en advies loopt dat bedrag snel op.
Huis kopen voor verhuur: waar let je op?
Een huis kopen voor verhuur is een belegging, met kansen en risico’s. De huur kan een stabiele inkomstenbron zijn, maar je hebt ook te maken met leegstand, onderhoud, wisselende huurders en regels die kunnen veranderen. Let in elk geval op deze punten:
- Huurregels: sinds de Wet betaalbare huur (2024) geldt voor veel middenhuurwoningen een maximale huurprijs op basis van het woningwaarderingsstelsel. Dat bepaalt hoeveel huur je mag vragen, en dus hoeveel je kunt lenen.
- Gemeentelijke regels: in een deel van de gemeenten geldt opkoopbescherming. In aangewezen wijken mag je een gekochte woning dan de eerste jaren niet verhuren, behalve met een vergunning. Vraag dit na bij de gemeente.
- Vereniging van Eigenaars: bij een appartement kan de splitsingsakte of het reglement van de VvE regels bevatten over verhuur.
- Box 3: de woning telt mee als vermogen in box 3. De schuld mag je in de regel aftrekken van de waarde, maar er gelden drempels en de regels voor box 3 zijn in beweging. Een belastingadviseur kan meerekenen.
- Buffer: houd geld achter de hand voor onderhoud, leegstand en een eventuele rentestijging na je rentevaste periode.
Heb je al een eigen woning met overwaarde? Dan kun je die soms gebruiken als eigen inbreng voor een verhuurwoning. Lees meer over overwaarde opnemen en de fiscale gevolgen die daarbij horen.
Huis kopen voor je kind: ouder-kindhypotheek
Veel ouders overwegen een huis kopen voor hun kind, bijvoorbeeld een studio in een studentenstad. Er zijn grofweg twee routes, elk met eigen gevolgen:
Je kind koopt zelf
Je kind wordt eigenaar en krijgt een eigen hypotheek, eventueel met een schenking of een lening van jou als ouder. Je kind kan dan gebruikmaken van de eigenwoningregeling en eventueel de startersvrijstelling.
Lees meerJij koopt en verhuurt
Jij bent eigenaar en verhuurt aan je kind. Dan heb je een verhuurhypotheek of eigen geld nodig, valt de woning in box 3 en betaal je 8% overdrachtsbelasting.
Lees meerEen ouder kind hypotheek is geen apart product, maar een verzamelnaam voor deze constructies. Welke route het voordeligst is, hangt af van het inkomen van je kind, jullie vermogen en de plannen op langere termijn. Koopt je kind zelf, dan bepalen het inkomen van je kind en de leennormen de maximale hypotheek; een schenking of lening van jou kan het verschil met de koopsom overbruggen. Een adviseur zet de varianten voor je naast elkaar.
Let op: Verhuur je aan je eigen kind, spreek dan een zakelijke huurprijs af en leg alles vast in een huurcontract. Een te lage huur kan fiscaal als schenking worden gezien.
Zo vraag je een verhuurhypotheek aan
Oriëntatie
In een gratis oriëntatiegesprek bespreek je met een adviseur je plannen, je eigen geld en je bestaande hypotheek.
Rendement en huur doorrekenen
De adviseur kijkt naar de verwachte huur, de kosten en de maximale lening die bij het pand past.
Geldverstrekker kiezen
Niet alle geldverstrekkers bieden een verhuurhypotheek. Een onafhankelijk adviseur weet welke partijen dit doen en vergelijkt hun voorwaarden.
Taxatie en offerte
Een taxateur bepaalt de waarde, vaak ook in verhuurde staat. Daarna volgen de offerte en de notaris.
Wil je eerst zelf verkennen wat je maandlasten zijn? Gebruik de rekentool voor maandlasten berekenen en houd rekening met een hogere rente dan voor een eigen woning.
Veelgestelde vragen over de verhuurhypotheek
Mag ik mijn eigen huis verhuren met een gewone hypotheek?
Meestal niet zonder toestemming van je geldverstrekker. Sommige geldverstrekkers staan tijdelijke verhuur toe, bijvoorbeeld bij een verblijf in het buitenland. Vraag het altijd vooraf na, want verhuur zonder toestemming kan ertoe leiden dat de geldverstrekker de lening opeist.
Hoeveel eigen geld heb ik nodig voor een verhuurhypotheek?
Dat verschilt per geldverstrekker en per woning. Je kunt meestal niet de volledige woningwaarde lenen, en de kosten koper betaal je vrijwel altijd zelf. Een adviseur rekent uit wat in jouw geval nodig is.
Is de rente van een verhuurhypotheek aftrekbaar?
Nee. De hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor je eigen woning. Een verhuurde woning en de schuld daarop vallen in box 3.
Kan ik als expat een buy to let mortgage krijgen?
Dat kan, maar geldverstrekkers stellen vaak extra eisen, bijvoorbeeld aan je verblijfsstatus en je inkomen. Een adviseur weet welke partijen hiervoor openstaan.
Kan ik een verhuurde woning kopen met huurders erin?
Ja. De huurovereenkomst loopt dan in de regel door. De waarde in verhuurde staat is meestal lager dan de vrije verkoopwaarde, en daar baseert de geldverstrekker de lening op.
Laatst bijgewerkt: