Hypotheek afsluiten
Kan ik een hypotheek krijgen? De voorwaarden op een rij
Of je een hypotheek krijgt en hoeveel, hangt af van je inkomen, je vaste lasten, de woning en een paar andere eisen. Hier lees je waar geldverstrekkers naar kijken.
- Onafhankelijk advies
- Eerste gesprek gratis
- Tientallen geldverstrekkers
Kort antwoord: Of je een hypotheek kunt krijgen, hangt vooral af van je inkomen, je vaste lasten en schulden, de waarde van de woning en je leeftijd. De leennormen bepalen hoeveel je maximaal mag lenen, en je kunt maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Daarnaast toetst de geldverstrekker je BKR-registratie en de zekerheid van je inkomen.
Wat heb je nodig voor een hypotheek?
Iedere geldverstrekker in Nederland moet zich houden aan dezelfde wettelijke leennormen. Die worden elk jaar vastgesteld door de overheid op advies van het Nibud. Binnen die normen heeft elke geldverstrekker eigen acceptatiebeleid. Daardoor kan de ene bank nee zeggen waar een andere wel mogelijkheden ziet.
In grote lijnen moet je aan deze hypotheek voorwaarden voldoen:
| Voorwaarde | Wat de geldverstrekker toetst |
|---|---|
| Inkomen | Hoogte en zekerheid van je inkomen, uit loondienst, onderneming, uitkering of pensioen |
| Vaste lasten en schulden | Leningen, creditcards, private lease, betaalde partneralimentatie en je DUO-maandlast |
| BKR-registratie | Lopende kredieten en eventuele betalingsachterstanden |
| Woningwaarde | Je leent maximaal 100% van de woningwaarde; tot 106% als het extra deel voor energiebesparende maatregelen is |
| Leeftijd | Minimaal 18 jaar; bij het naderen van de AOW-leeftijd telt ook je pensioeninkomen |
| Identiteit en verblijf | Geldig identiteitsbewijs; voor niet-Nederlanders stellen geldverstrekkers eisen aan de verblijfsstatus |
Hypotheek eisen aan je inkomen
Je inkomen bepaalt het grootste deel van je leencapaciteit. Met een vast contract is de toetsing het eenvoudigst: je werkgeversverklaring of UWV-verzekeringsbericht toont je inkomen aan. Welke documenten je nodig hebt, lees je bij hypotheekgesprek voorbereiden.
- Tijdelijk contract: met een intentieverklaring van je werkgever of via de Inkomensbepaling Loondienst is een hypotheek vaak mogelijk. Zie hypotheek met tijdelijk contract.
- Zelfstandig ondernemer: geldverstrekkers kijken meestal naar je resultaten van de afgelopen jaren. Zie hypotheek voor zzp’ers.
- Samen kopen: het tweede inkomen telt sinds 2024 volledig mee bij de maximale hypotheek.
- Alimentatie: kinderalimentatie telt niet mee als inkomen; betaalde partneralimentatie verlaagt je leencapaciteit.
- Uitkering: ook met een uitkering kan een hypotheek soms, afhankelijk van het soort en de duur. Zie hypotheek met een uitkering.
Hoeveel je precies kunt lenen, bereken je met de rekentool voor je maximale hypotheek. Wil je weten wat er dit jaar is veranderd, lees dan over de leennormen 2026.
Schulden, studieschuld en BKR
Lopende leningen verlagen het bedrag dat je kunt lenen, omdat de geldverstrekker rekening houdt met de maandlasten. Dat geldt ook voor een doorlopend krediet dat je niet gebruikt: meestal telt de kredietlimiet mee. Het aflossen of opzeggen van zo’n krediet voor je aanvraag kan dus ruimte opleveren.
Voor een studieschuld telt sinds 2024 de werkelijke maandlast aan DUO mee, niet meer het oorspronkelijke leenbedrag. Bereken het effect met de rekentool studieschuld en hypotheek.
Een BKR-registratie hoeft geen probleem te zijn. Een lopende lening die netjes wordt afgelost, wordt meegerekend in je lasten. Een registratie van een betalingsachterstand maakt het wel moeilijker. Lees meer bij hypotheek met BKR-registratie.
Tot welke leeftijd kun je een hypotheek krijgen?
Er is geen wettelijke maximumleeftijd voor een hypotheek. Wel verandert de toetsing naarmate je ouder wordt. Bereik je binnen tien jaar de AOW-leeftijd, dan kijkt de geldverstrekker ook naar je inkomen na pensionering. Omdat een pensioen vaak lager is dan je salaris, kan het leenbedrag daardoor lager uitvallen.
Na je pensioen kun je dus nog steeds een hypotheek krijgen, bijvoorbeeld om te verhuizen of je overwaarde te gebruiken. De hypotheek moet dan passen bij je pensioeninkomen. Voor oudere huiseigenaren zijn er soms specifieke oplossingen, zoals een verzilverhypotheek. Meer over de relatie tussen hypotheek en leeftijd lees je op de pagina voor senioren.
Kan ik een hypotheek krijgen voor elke woning?
De geldverstrekker kijkt niet alleen naar jou, maar ook naar het onderpand. Meestal is een taxatie nodig om de marktwaarde vast te stellen. Valt de taxatiewaarde lager uit dan de koopsom, dan kun je alleen lenen tot de getaxeerde waarde en moet je het verschil zelf betalen. Ook het energielabel speelt mee: bij een woning met label E, F of G mag je in 2026 €20.000 extra lenen voor verduurzaming. Meer over de waardebepaling lees je bij taxatie. Bij een woning met een bijzondere bestemming, een woonboot of een recreatiewoning gelden vaak extra eisen. Wil je gebruikmaken van NHG, dan geldt in 2026 een grens van €470.000, of €498.200 met energiebesparende maatregelen.
Goed om te weten: Voldoe je net niet aan de eisen? Soms helpt een andere verdeling van het inkomen, het aflossen van een lening, een schenking of een starterslening. Een adviseur kijkt welke geldverstrekker het best bij je situatie past.
Veelgestelde vragen over hypotheekvoorwaarden
Kan ik een hypotheek krijgen zonder vast contract?
Vaak wel. Met een intentieverklaring van je werkgever, via de Inkomensbepaling Loondienst of op basis van je inkomen over meerdere jaren is een hypotheek in veel gevallen mogelijk.
Heb ik eigen geld nodig voor een hypotheek?
Omdat je maximaal 100% van de woningwaarde kunt lenen, betaal je de bijkomende kosten meestal zelf. Die kosten koper zijn vuistregel 2% tot 6% van de koopsom. Zie kosten koper berekenen.
Kan ik alleen een hypotheek krijgen?
Ja, maar met één inkomen is het leenbedrag lager. Lees meer over alleen een huis kopen.
Wat als mijn hypotheek wordt afgewezen?
Een afwijzing bij de ene geldverstrekker betekent niet dat het overal onmogelijk is. Lees welke opties je hebt bij hypotheek afgewezen.
Laatst bijgewerkt: