Hypotheekvormen
Annuïteitenhypotheek: vaste maandlast, volledig afgelost
De annuïteitenhypotheek is de meest gekozen hypotheekvorm in Nederland. Lees hoe de maandlast is opgebouwd, wat het verschil is met een lineaire hypotheek en wanneer deze vorm bij je past.
- Onafhankelijk advies
- Eerste gesprek gratis
- Tientallen geldverstrekkers
Kort antwoord: Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde bruto bedrag, zolang de rente gelijk blijft. In het begin bestaat dat bedrag vooral uit rente en een klein deel aflossing; na verloop van tijd los je steeds meer af. Na de looptijd, meestal 30 jaar, is de lening volledig afgelost en heb je recht op hypotheekrenteaftrek.
Wat is een annuïteitenhypotheek?
Een annuïteitenhypotheek, ook wel annuïtaire hypotheek genoemd, is een lening waarbij je rente en aflossing samen in één vast maandbedrag betaalt. Dat vaste bedrag heet de annuïteit. De betekenis van het woord is dus eenvoudig: een gelijkblijvende periodieke betaling. Het bedrag verandert alleen als de rente verandert, bijvoorbeeld aan het einde van je rentevaste periode, of als je extra aflost en de maandlast laat herberekenen.
Omdat je de lening binnen maximaal 30 jaar volledig terugbetaalt, voldoet de annuïteitenhypotheek aan de fiscale aflossingseis. Je kunt daardoor de betaalde rente aftrekken van je inkomen, tegen maximaal 37,56% in 2026. Hoe dat voor jou uitpakt, lees je bij hypotheekrenteaftrek berekenen.
Hoe werkt een annuïteitenhypotheek?
Elke maand berekent de geldverstrekker de rente over de schuld die nog openstaat. Wat er van je vaste maandbedrag overblijft na de rente, gaat naar aflossing. Omdat de schuld elke maand iets daalt, wordt het rentedeel steeds kleiner en het aflossingsdeel steeds groter. De bruto maandlast blijft gelijk, maar de verhouding tussen rente en aflossing schuift op.
Dat heeft een gevolg voor je netto maandlast. Je trekt alleen het rentedeel af. Omdat dat deel in de loop der jaren daalt, krijg je steeds minder belasting terug en stijgt je netto maandlast langzaam, ook als de bruto maandlast gelijk blijft.
Rekenvoorbeeld
Een hypotheek van €300.000 met een looptijd van 30 jaar en een voorbeeldrente van 4% (dit is geen actuele rente, alleen een rekenvoorbeeld):
| Moment | Rente | Aflossing | Bruto maandlast |
|---|---|---|---|
| Maand 1 | €1.000,00 | €432,25 | €1.432,25 |
| Na 10 jaar (restschuld ca. €236.350) | ca. €788 | ca. €644 | €1.432,25 |
| Laatste maand | ca. €5 | ca. €1.427 | €1.432,25 |
| Totaal over 30 jaar | ca. €215.600 | €300.000 | — |
De maandlast is berekend met de annuïteitenformule. Wil je je eigen situatie doorrekenen, gebruik dan de rekentool voor maandlasten berekenen.
Annuïteitenhypotheek of lineaire hypotheek?
Het belangrijkste verschil tussen een lineaire en een annuïteitenhypotheek zit in de verdeling van de lasten over de tijd. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af. Je begint daardoor met een hogere maandlast, die daarna elke maand daalt. Bij de annuïteitenhypotheek blijft de bruto maandlast juist gelijk.
| Annuïteitenhypotheek | Lineaire hypotheek | |
|---|---|---|
| Bruto maandlast | Gelijk (bij gelijke rente) | Hoog in het begin, daarna dalend |
| Aflossing | Klein in het begin, later groot | Elke maand even groot |
| Totale rente | Hoger | Lager |
| Renteaftrek | Ja, maximaal 30 jaar | Ja, maximaal 30 jaar |
| Past bij | Starters, voorspelbare lasten | Wie in het begin meer kan betalen |
Kies je voor lineair of annuïteit? Voor veel starters is de annuïteitenhypotheek de logische keuze, omdat de lasten in de eerste jaren lager zijn. De maximale hypotheek wordt bovendien berekend op basis van een annuïtaire maandlast. Wie meer ruimte heeft en de totale rentekosten zo laag mogelijk wil houden, kijkt eerder naar lineair. Je kunt ook combineren: een deel annuïtair en een deel lineair. Zet de maandlasten naast elkaar met de tool annuïtair vs lineair.
Voor- en nadelen van een annuïteitenhypotheek
Voordelen
Voorspelbare bruto maandlast. Lagere lasten in de eerste jaren dan bij lineair. Renteaftrek mogelijk. Aan het einde van de looptijd is je huis schuldenvrij.
Nadelen
Je betaalt in totaal meer rente dan bij een lineaire hypotheek. In de eerste jaren bouw je langzaam eigen vermogen op. De netto maandlast stijgt geleidelijk doordat de renteaftrek daalt.
Extra aflossen op je annuïteitenhypotheek
Je kunt op een annuïteitenhypotheek extra aflossen. Bij de meeste geldverstrekkers mag je jaarlijks 10% tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij aflossen; daarboven kan een vergoeding gelden. Na een extra aflossing kies je meestal tussen twee opties: een lagere maandlast met dezelfde looptijd, of dezelfde maandlast met een kortere looptijd. Die tweede keuze levert over het algemeen de grootste rentebesparing op. Bereken het verschil met de rekentool extra aflossen en lees meer over de afweging bij hypotheek aflossen.
Wat gebeurt er als de rentevaste periode afloopt?
Loopt de rentevaste periode van je annuïteitenhypotheek af, dan doet je geldverstrekker een nieuw rentevoorstel. De geldverstrekker berekent de maandlast opnieuw op basis van de nieuwe rente, de resterende schuld en de resterende looptijd. Is de nieuwe rente hoger, dan stijgt je maandlast; is die lager, dan daalt hij. Op dat moment kun je ook zonder boete je hypotheek oversluiten naar een andere geldverstrekker. Vergelijk het voorstel altijd met het actuele aanbod; bekijk hoe de rentevaste periode je maandlast beïnvloedt.
Veelgestelde vragen over de annuïteitenhypotheek
Wat is het verschil tussen een lineaire en een annuïteitenhypotheek?
Bij annuïtair blijft de bruto maandlast gelijk en los je eerst weinig en later veel af. Bij lineair los je elke maand hetzelfde bedrag af, waardoor de maandlast hoog begint en daarna daalt. Lineair kost in totaal minder rente.
Is een annuïteitenhypotheek verplicht?
Nee. Voor renteaftrek moet je hypotheek annuïtair of lineair in maximaal 30 jaar worden afgelost. Een deel aflossingsvrij kan ook, tot maximaal 50% van de woningwaarde, maar over dat deel is de rente bij nieuwe leningen niet aftrekbaar.
Kan ik een annuïteitenhypotheek combineren met andere vormen?
Ja. Veel hypotheken bestaan uit meerdere leningdelen, bijvoorbeeld een annuïtair deel met een lineair deel of een meegenomen aflossingsvrij deel van vóór 2013.
Waarom stijgt mijn netto maandlast terwijl de bruto maandlast gelijk blijft?
Omdat het rentedeel elke maand kleiner wordt, trek je steeds minder rente af. Je krijgt dus minder belasting terug en betaalt netto iets meer.
Kan ik mijn oude spaarhypotheek omzetten naar een annuïteitenhypotheek?
Dat kan meestal wel. Het vraagt om zorgvuldig rekenwerk rond het opgebouwde saldo en de fiscale regels. Lees meer bij spaar- en beleggingshypotheek.
Laatst bijgewerkt: