Hypotheek berekenen
Annuïteitenhypotheek berekenen: annuïtair of lineair?
Vergelijk de maandlasten en de totale rente van een annuïteitenhypotheek en een lineaire hypotheek. Zo zie je in euro’s wat de keuze voor jou betekent.
- Onafhankelijk advies
- Eerste gesprek gratis
- Tientallen geldverstrekkers
Kort antwoord: Bij een annuïteitenhypotheek berekenen kom je uit op een vaste bruto maandlast, die in het begin lager is dan bij een lineaire hypotheek. Bij lineair los je elke maand hetzelfde bedrag af: je begint hoger, maar je lasten dalen en je betaalt in totaal minder rente. Welke vorm past, hangt af van je inkomen nu en straks.
Bereken annuïtair en lineair naast elkaar
Vul je leenbedrag, rente en looptijd in. De rekentool toont de bruto en netto maandlasten van beide vormen en het verschil in totale rente.
Vul je gegevens in; de uitkomst verschijnt direct.
Bruto bedragen bij een gelijkblijvende rente over de hele looptijd. In werkelijkheid verandert de rente na elke rentevaste periode.
Zo reken je een annuïteitenhypotheek uit
Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde bruto bedrag, zolang de rente gelijk blijft. Dat bedrag bereken je met de annuïteitenformule:
M = L × i / (1 − (1 + i)−n)
- M is je bruto maandlast.
- L is het leenbedrag.
- i is de rente per maand: het jaarpercentage gedeeld door 12.
- n is het aantal maanden, bij 30 jaar dus 360.
In het begin bestaat je maandlast vooral uit rente. Elke maand los je iets meer af en betaal je iets minder rente. Omdat alleen de rente aftrekbaar is, stijgen je netto lasten daardoor langzaam. Meer over deze vorm lees je bij annuïteitenhypotheek.
Lineaire hypotheek berekenen
Een lineaire hypotheek is eenvoudiger te berekenen. Je aflossing is elke maand gelijk: het leenbedrag gedeeld door het aantal maanden. Daarbovenop betaal je rente over de schuld die nog openstaat. Omdat die schuld elke maand daalt, dalen ook je rente en je totale maandlast.
Het gevolg: je eerste jaren zijn duurder dan bij een annuïteit, de laatste jaren juist veel goedkoper. Lees meer bij lineaire hypotheek. Beide vormen voldoen aan de voorwaarden voor hypotheekrenteaftrek: je lost in maximaal 30 jaar volledig af.
Rekenvoorbeeld: €300.000 annuïtair of lineair
Uitgangspunten: €300.000 lenen over 30 jaar, een voorbeeldrente van 4% (geen actuele rente), een WOZ-waarde van €400.000 (eigenwoningforfait 0,35%, ofwel €116,67 per maand) en het maximale aftrektarief van 37,56% (2026). Voor het gemak blijven rente en WOZ-waarde gelijk.
| Annuïtair | Lineair | |
|---|---|---|
| Bruto maandlast maand 1 | €1.432,25 | €1.833,33 |
| Waarvan rente maand 1 | €1.000,00 | €1.000,00 |
| Waarvan aflossing maand 1 | €432,25 | €833,33 |
| Netto maandlast maand 1 | €1.100,47 | €1.501,55 |
| Bruto maandlast na 10 jaar (maand 121) | €1.432,25 | €1.500,00 |
| Netto maandlast na 10 jaar | €1.180,16 | €1.293,42 |
| Restschuld na 10 jaar | €236.352 | €200.000 |
| Bruto maandlast laatste maand | €1.432,25 | €836,11 |
| Totaal betaalde rente (bruto) | €215.609 | €180.500 |
Netto maandlast = bruto maandlast − 37,56% × (rente − eigenwoningforfait). Het verschil in totale rente is ruim €35.000 bruto. Netto is het verschil kleiner, omdat je bij annuïtair ook meer renteaftrek krijgt. Wil je alleen je maandlasten bekijken, gebruik dan de rekentool voor maandlasten.
Annuïteit of lineair: wat past bij jou?
| Situatie | Vaak passend | Waarom |
|---|---|---|
| Je leent (bijna) het maximum | Annuïtair | De hoge startlasten van een lineaire hypotheek passen dan vaak niet goed in je budget |
| Je verwacht dat je inkomen stijgt | Annuïtair | De lasten zijn in het begin lager |
| Je hebt nu ruim inkomen | Lineair | Je bouwt sneller vermogen op en betaalt minder rente |
| Je inkomen daalt later, bijvoorbeeld bij pensioen | Lineair | Je lasten dalen elk jaar |
Je kunt ook combineren: een deel annuïtair en een deel lineair. Een adviseur rekent verschillende verdelingen door. Wat de keuze betekent voor je leenruimte, zie je met de maximale hypotheek. Twijfel je over andere vormen, zoals aflossingsvrij, kijk dan bij hypotheekvormen.
Goed om te weten: Met extra aflossen maak je een annuïteitenhypotheek goedkoper zonder vast te zitten aan hogere maandlasten. Bereken het effect met extra aflossen berekenen.
Wat gebeurt er als de rente verandert?
De bedragen in het rekenvoorbeeld gaan uit van één rente over de hele looptijd. In werkelijkheid loopt je rentevaste periode af en krijg je een nieuwe rente. Bij een annuïteitenhypotheek berekent de geldverstrekker dan een nieuwe maandlast over de restschuld en de resterende looptijd. Bij een lineaire hypotheek blijft de aflossing per maand gelijk en verandert alleen het rentedeel.
Omdat je bij lineair sneller aflost, is je restschuld bij een renteherziening lager. Een rentestijging raakt je dan minder hard. Andersom profiteer je bij een annuïteit wat meer van een rentedaling, omdat er nog meer schuld openstaat. Wil je weten wat er op de markt gebeurt, kijk dan bij hypotheekrente verwachting.
Twijfel je over de lengte van je rentevaste periode? Een langere periode geeft meer zekerheid over je maandlasten, een kortere is soms goedkoper. De keuze voor annuïtair of lineair staat daar los van: je kunt beide combineren met elke rentevaste periode.
Veelgestelde vragen over annuïteitenhypotheek berekenen
Wat is goedkoper, annuïtair of lineair?
In totaal betaal je bij een lineaire hypotheek minder rente, omdat je sneller aflost. Maandelijks is een annuïteitenhypotheek in de eerste jaren goedkoper. In het voorbeeld hierboven scheelt de totale rente ruim €35.000 bruto.
Kan ik later overstappen van annuïtair naar lineair?
Bij veel geldverstrekkers kan dat, vaak aan het einde van een rentevaste periode of bij oversluiten. De voorwaarden verschillen per geldverstrekker.
Stijgen mijn netto lasten bij een annuïteitenhypotheek?
Ja, langzaam. Het rentedeel wordt kleiner en daarmee je renteaftrek. Je bruto maandlast blijft gelijk zolang de rente niet verandert.
Kan ik een lineaire hypotheek berekenen met de rekentool?
Ja. De rekentool op deze pagina berekent beide vormen tegelijk, zodat je ze direct kunt vergelijken. Meer rekentools vind je bij hypotheek berekenen.
Laatst bijgewerkt: