Hypotheekvormen
Lineaire hypotheek: elke maand hetzelfde aflossen
Met een lineaire hypotheek los je sneller af en betaal je minder rente, maar begin je met een hogere maandlast. Lees hoe het werkt en of het bij jouw situatie past.
- Onafhankelijk advies
- Eerste gesprek gratis
- Tientallen geldverstrekkers
Kort antwoord: Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af. Omdat je schuld daardoor snel daalt, betaal je steeds minder rente en wordt je maandlast elke maand iets lager. Je begint met hogere lasten dan bij een annuïteitenhypotheek, maar betaalt over de hele looptijd minder rente.
Wat is een lineaire hypotheek?
Een lineaire hypotheek is een hypotheekvorm waarbij je de lening in gelijke delen terugbetaalt. Leen je €300.000 over 30 jaar (360 maanden), dan los je elke maand €833,33 af. Daarbovenop betaal je rente over de schuld die op dat moment nog openstaat. Omdat die schuld elke maand kleiner wordt, daalt het rentebedrag, en daarmee je totale maandlast.
De lineaire hypotheek voldoet aan de fiscale aflossingseis: je lost volledig af in maximaal 30 jaar. De rente is dus aftrekbaar, tegen maximaal 37,56% in 2026. Omdat je in het begin veel rente betaalt, is je renteaftrek in de eerste jaren ook het hoogst. Meer daarover lees je bij hypotheekrenteaftrek berekenen.
Rekenvoorbeeld lineaire hypotheek
Hypotheek van €300.000, looptijd 30 jaar, voorbeeldrente 4%. Dit is geen actuele rente; het voorbeeld laat alleen zien hoe de maandlast verloopt.
| Moment | Aflossing | Rente | Bruto maandlast |
|---|---|---|---|
| Maand 1 | €833,33 | €1.000,00 | €1.833,33 |
| Na 10 jaar (schuld €200.000) | €833,33 | €666,67 | €1.500,00 |
| Laatste maand | €833,33 | €2,78 | €836,11 |
| Totaal over 30 jaar | €300.000 | ca. €180.500 | — |
Ter vergelijking: met een annuïteitenhypotheek onder dezelfde voorwaarden is de bruto maandlast €1.432,25 en betaal je in totaal ongeveer €215.600 rente. Het verschil in totale rente is in dit voorbeeld dus ruim €35.000, vóór belastingvoordeel. Reken je eigen bedragen door met de tool annuïtair vs lineair berekenen.
Lineaire hypotheek berekenen
Zelf rekenen is bij een lineaire hypotheek eenvoudig:
- Aflossing per maand = leenbedrag ÷ aantal maanden. Bij 30 jaar is dat leenbedrag ÷ 360, en dat bedrag blijft de hele looptijd gelijk.
- Rente per maand = openstaande schuld × rente ÷ 12. Dat bedrag daalt elke maand, omdat je schuld daalt.
- Bruto maandlast = aflossing + rente.
Ter illustratie bij een voorbeeldrente van 4% en een looptijd van 30 jaar:
| Hypotheek | Aflossing p/m | 1e maand bruto | Na 10 jaar | Na 20 jaar | Totale rente |
|---|---|---|---|---|---|
| €200.000 | €556 | €1.222 | €1.000 | €778 | ca. €120.300 |
| €300.000 | €833 | €1.833 | €1.500 | €1.167 | ca. €180.500 |
| €400.000 | €1.111 | €2.444 | €2.000 | €1.556 | ca. €240.700 |
| €500.000 | €1.389 | €3.056 | €2.500 | €1.944 | ca. €300.800 |
Vergelijk je eigen bedragen met een annuïteitenhypotheek:
Vul je gegevens in; de uitkomst verschijnt direct.
Bruto bedragen bij een gelijkblijvende rente over de hele looptijd. In werkelijkheid verandert de rente na elke rentevaste periode.
Los je extra af, dan daalt je schuld sneller en dus ook je rente. Omdat de aflossing per maand gelijk blijft, wordt je maandlast daarna lager. Wat extra aflossen oplevert, reken je door bij extra aflossen.
Verschil tussen annuïteiten- en lineaire hypotheek
Beide vormen worden volledig afgelost en geven recht op renteaftrek. Het verschil zit in het verloop van de lasten.
| Lineaire hypotheek | Annuïteitenhypotheek | |
|---|---|---|
| Aflossing per maand | Gelijk | Stijgend |
| Bruto maandlast | Dalend | Gelijk bij gelijke rente |
| Startlast | Hoger | Lager |
| Totale rentekosten | Lager | Hoger |
| Opbouw eigen vermogen | Snel | Langzaam in de eerste jaren |
Meer over de andere vorm lees je op de pagina over de annuïteitenhypotheek. Een overzicht van alle vormen vind je bij hypotheekvormen.
Lineair of annuïteit: wat past bij jou?
Een lineaire hypotheek is vooral interessant als je in de eerste jaren een hogere maandlast goed kunt dragen. Bijvoorbeeld omdat je een ruim inkomen hebt, of omdat je verwacht dat je inkomen later daalt, zoals bij pensioen. Doordat de lasten meebewegen met een dalend inkomen, gebruiken ook oudere kopers en doorstromers met veel overwaarde deze vorm.
Kies eerder lineair als
Je de hogere startlast ruim kunt betalen, snel wilt aflossen, zo min mogelijk rente wilt betalen of je lasten wilt laten dalen richting je pensioen.
Kies eerder annuïtair als
Je je maximale leencapaciteit nodig hebt, een voorspelbare maandlast wilt of verwacht dat je inkomen de komende jaren stijgt.
Let op: de geldverstrekker toetst je maximale hypotheek op basis van een annuïtaire maandlast. Kies je voor lineair, dan kan de hogere startlast in de praktijk krap zijn, ook als de lening op papier past. Wat je maximaal kunt lenen, zie je met maximale hypotheek berekenen.
Lineaire hypotheek en je netto maandlast
Het verschil tussen lineair en annuïtair is netto kleiner dan bruto. In de eerste jaren betaal je bij een lineaire hypotheek meer rente in euro’s, dus krijg je ook meer belasting terug. Daarnaast speelt het eigenwoningforfait mee: dat telt als inkomen. Wordt je betaalde rente lager dan het forfait, dan levert de hypotheek geen belastingvoordeel meer op en betaal je sinds de afbouw van de Wet Hillen over een deel van het forfait belasting. Bij lineair bereik je dat punt eerder dan bij annuïtair.
Een ander punt is flexibiliteit. Omdat je bij lineair sneller aflost, stijgt je eigen vermogen in de woning sneller. Dat kan later helpen bij verhuizen, bij een lagere risicoklasse (en daarmee soms een lagere rente) of als je in de toekomst overwaarde wilt opnemen. Daartegenover staat dat geld in je huis niet direct beschikbaar is. Houd daarom altijd een buffer op je spaarrekening aan voor onverwachte uitgaven.
Een lineaire hypotheek combineren
Je hoeft niet te kiezen tussen alles of niets. Veel mensen sluiten een hypotheek af met meerdere leningdelen: bijvoorbeeld de helft lineair en de helft annuïtair. Zo ligt de startlast lager dan bij een volledig lineaire hypotheek, terwijl je toch sneller aflost dan bij een volledig annuïtaire. Ook bij oversluiten of hypotheek verhogen kun je een nieuw deel lineair laten aflossen.
Goed om te weten: Extra aflossen kan ook op een lineaire hypotheek. Bij de meeste geldverstrekkers mag je jaarlijks 10% tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij extra aflossen.
Veelgestelde vragen over de lineaire hypotheek
Wat is een lineaire hypotheek in het kort?
Een hypotheek waarbij je elke maand een vast bedrag aflost en rente betaalt over de resterende schuld. Je maandlast daalt daardoor elke maand.
Kan ik met een lineaire hypotheek minder lenen?
De leennormen gaan uit van een annuïtaire toetslast, dus je maximale hypotheek is in principe gelijk. Wel is de werkelijke startlast hoger, dus kijk goed of die in je budget past.
Is de rente van een lineaire hypotheek aftrekbaar?
Ja, zolang je volledig aflost in maximaal 30 jaar. Omdat de rente daalt, daalt ook het belastingvoordeel.
Kan ik later overstappen van annuïtair naar lineair?
Bij veel geldverstrekkers kan dat, bijvoorbeeld aan het einde van de rentevaste periode. De voorwaarden verschillen per geldverstrekker; een adviseur zoekt het voor je uit.
Laatst bijgewerkt: