Kennisbank
Wat verandert er in 2026 voor je hypotheek?
Elk jaar veranderen er regels rond kopen, lenen en belasting. Hier vind je de wijzigingen die in 2026 gelden en wat er voor 2027 is aangekondigd.
- Onafhankelijk advies
- Eerste gesprek gratis
- Tientallen geldverstrekkers
Kort antwoord: Voor je hypotheek in 2026 is het belangrijkste nieuws dat de NHG-grens is gestegen naar €470.000 en dat de meeste mensen iets meer kunnen lenen door loonstijging. De hypotheekrenteaftrek is maximaal 37,56% en de startersvrijstelling geldt voor woningen tot €555.000. Voor beleggers is de overdrachtsbelasting in 2026 verlaagd naar 8%.
Hypotheek 2026: de wijzigingen in één overzicht
| Onderwerp | Situatie in 2026 | Wat betekent het? |
|---|---|---|
| NHG-grens | €470.000; met energiebesparende maatregelen €498.200 | Meer woningen komen in aanmerking voor NHG. De borgtochtprovisie is 0,4% van het leenbedrag. |
| Leennormen | Vastgesteld op advies van het Nibud | De meeste mensen kunnen iets meer lenen dan in 2025. |
| Hypotheekrenteaftrek | Maximaal 37,56% | Het tarief is gekoppeld aan de tweede belastingschijf. |
| Eigenwoningforfait | 0,35% van de WOZ-waarde (€75.000 tot €1.350.000); daarboven 2,35% over het meerdere | Bepaalt de bijtelling bij je inkomen. |
| Startersvrijstelling | Kopers van 18 tot 35 jaar, woning tot €555.000 | Eenmalig geen overdrachtsbelasting als je de woning zelf bewoont. |
| Overdrachtsbelasting | 2% voor eigen bewoning; 8% voor beleggers en tweede woningen | Het tarief voor beleggers en tweede woningen is verlaagd ten opzichte van 2025. |
| Energielabel | €20.000 extra bij E, F of G; €25.000 bij A+++; €30.000 bij A++++ (€40.000 met energieprestatiegarantie) | Extra leenruimte voor verduurzaming of een zeer zuinige woning. |
Meer lenen in 2026: leennormen en NHG
De leennormen voor 2026 zijn op advies van het Nibud vastgesteld. Door loonstijging is de leenruimte voor de meeste huishoudens iets groter geworden. Ook blijven de verruimingen van de afgelopen jaren gelden: het tweede inkomen telt volledig mee en bij een studieschuld telt de werkelijke maandlast aan DUO. Alle regels lees je bij de leennormen 2026.
De NHG-grens is in 2026 €470.000, of €498.200 als je energiebesparende maatregelen meefinanciert. NHG is een regeling van Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Met NHG betaal je vaak een lagere rente, en je hebt een vangnet als je door bijvoorbeeld werkloosheid of een scheiding je woning moet verkopen met een restschuld. Meer uitleg vind je bij NHG.
Starters en beleggers: overdrachtsbelasting in 2026
Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je voor het eerst een woning om zelf in te wonen, dan betaal je geen overdrachtsbelasting als de woning niet meer kost dan €555.000. Dit is eenmalig. Koop je duurder of ben je ouder, dan betaal je 2%. Lees meer bij hypotheek voor starters of reken het uit met de tool voor overdrachtsbelasting berekenen.
Voor beleggers en tweede woningen is het tarief in 2026 verlaagd naar 8%. Dat is van belang als je een woning wilt verhuren of een tweede woning overweegt.
Belasting en je eigen woning in 2026
De hypotheekrenteaftrek werkt in 2026 tegen maximaal 37,56%. Aftrek geldt alleen voor leningen die je annuïtair of lineair aflost binnen 30 jaar, of die onder het overgangsrecht van vóór 2013 vallen. Het eigenwoningforfait is 0,35% van de WOZ-waarde voor woningen van €75.000 tot €1.350.000.
In het coalitieakkoord van het kabinet van D66, VVD en CDA (30 januari 2026) is afgesproken dat de fiscale behandeling van de eigen woning ongewijzigd blijft. Wat partijen eerder voorstelden, lees je in het overzicht over een ingreep in de hypotheekrenteaftrek. Hoe de aftrek in je aangifte werkt, staat bij hypotheek en belasting.
Wat blijft hetzelfde in 2026?
Naast de wijzigingen is het goed om te weten welke regels gelijk zijn gebleven. Je leent nog steeds maximaal 100% van de woningwaarde, of tot 106% als het extra deel voor energiebesparende maatregelen is. Nieuwe aflossingsvrije leningen mogen maximaal 50% van de woningwaarde zijn en geven geen recht op renteaftrek. Bij de meeste geldverstrekkers mag je jaarlijks 10% tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom boetevrij aflossen. En bij een bindend hypotheekaanbod heb je wettelijk minimaal 14 dagen bedenktijd.
Ook de bijleenregeling is niet veranderd: verkoop je je huis met overwaarde, dan moet je die in principe in je volgende woning steken om volledige renteaftrek te houden. Wil je weten hoeveel je per maand betaalt onder de regels van 2026, gebruik dan de tool voor maandlasten berekenen.
Vooruitblik: plannen voor 2027 (Prinsjesdag 2026)
Op Prinsjesdag, 15 september 2026, presenteerde het kabinet het Belastingplan 2027. Volgens de samenvattingen van onder meer Hypotheker en FiscAlert (beide 17 september 2026) staan daarin deze voorstellen voor woningkopers:
- De grens voor de startersvrijstelling stijgt per 1 januari 2027 van €555.000 naar €615.000.
- Het maximale aftrektarief voor hypotheekrente stijgt van 37,56% naar 38,16%, omdat het is gekoppeld aan de tweede schijf.
- Het tarief overdrachtsbelasting voor woningen die de koper niet zelf bewoont, zoals verhuurwoningen, daalt van 8% naar 7%.
- Het tarief van 2% voor eigen bewoning blijft gelijk.
Let op: dit zijn voorstellen. Ze moeten nog door de Tweede en Eerste Kamer worden goedgekeurd en kunnen daarbij veranderen. Stand van zaken: 18 september 2026.
Wat betekenen de wijzigingen voor jou?
Veelgestelde vragen over je hypotheek in 2026
Wat is de NHG-grens in 2026?
€470.000, of €498.200 als je energiebesparende maatregelen meefinanciert.
Kan ik in 2026 meer lenen?
De meeste mensen kunnen iets meer lenen door loonstijging. Bereken je eigen situatie met de tool voor je maximale hypotheek.
Verandert de hypotheekrenteaftrek in 2026?
Het maximale tarief is 37,56%. De regels zelf zijn niet veranderd: annuïtair of lineair aflossen binnen 30 jaar.
Moet ik wachten op 2027 als starter?
Dat hangt af van je situatie. De hogere grens voor de startersvrijstelling is een voorstel dat nog moet worden goedgekeurd. Bespreek met een adviseur wat voor jou verstandig is.
Laatst bijgewerkt: