Kennisbank
Hypotheek en belasting: je aangifte
Je eigen woning en je hypotheek hebben grote gevolgen voor je belasting. Hier lees je hoe de bijleenregeling werkt, welke kosten aftrekbaar zijn en hoe je elke maand al belastinggeld terugkrijgt.
- Onafhankelijk advies
- Eerste gesprek gratis
- Tientallen geldverstrekkers
Kort antwoord: De bijleenregeling bepaalt dat je de overwaarde van je vorige huis in je nieuwe huis moet steken als je renteaftrek wilt over je hele nieuwe hypotheek. Leen je toch meer, dan is de rente over dat extra deel niet aftrekbaar. Daarnaast bepalen je eigenwoningschuld, de aftrekbare kosten en een voorlopige aanslag hoeveel belastingvoordeel je hebt en wanneer je het ontvangt.
Eigen woning in box 1: de basis
Je eigen woning valt in box 1 van de inkomstenbelasting. Twee posten spelen een rol. Je telt het eigenwoningforfait bij je inkomen op: in 2026 is dat 0,35% van de WOZ-waarde voor woningen van €75.000 tot €1.350.000. En je trekt de rente af die je betaalt over je eigenwoningschuld, in 2026 tegen maximaal 37,56%.
Is je aftrekbare rente lager dan het eigenwoningforfait, bijvoorbeeld omdat je bijna alles hebt afgelost, dan krijg je een extra aftrek (de regeling-Hillen). Die aftrek wordt sinds 2019 in stappen afgebouwd. Hoeveel renteaftrek je zelf hebt, bereken je met de tool hypotheekrenteaftrek berekenen.
Eigenwoningschuld: welke lening telt mee?
Niet elke lening op je huis geeft recht op renteaftrek. Alleen de eigenwoningschuld telt. Dat is een lening die je gebruikt voor de aankoop, verbouwing of het onderhoud van je eigen woning, en die je sinds 2013 annuïtair of lineair binnen maximaal 30 jaar aflost. Voor hypotheken die al vóór 2013 bestonden, geldt overgangsrecht; daardoor kan ook een oude aflossingsvrije hypotheek nog aftrekbaar zijn.
Gebruik je geld van je hypotheek voor iets anders, zoals een auto of een vakantie, dan is dat deel geen eigenwoningschuld. De rente daarover is niet aftrekbaar. Dat speelt vaak bij overwaarde opnemen of hypotheek verhogen.
Hoe werkt de bijleenregeling?
De bijleenregeling is bedoeld voor wie een huis verkoopt en een ander huis koopt. Verkoop je met winst, dan ontstaat overwaarde. De Belastingdienst gaat ervan uit dat je die overwaarde gebruikt voor je volgende woning. Doe je dat niet, dan mag je over het deel dat je extra leent geen rente aftrekken.
De overwaarde die je niet in je nieuwe huis stopt, heet de eigenwoningreserve. De eigenwoningreserve vervalt als je drie jaar na de verkoop geen nieuwe woning hebt gekocht of hebt verbouwd.
Een vereenvoudigd rekenvoorbeeld (verkoopkosten zoals makelaarskosten mag je van de verkoopprijs aftrekken; die laten we hier weg):
| Post | Bedrag |
|---|---|
| Verkoopprijs oude woning | €400.000 |
| Hypotheek op oude woning | €250.000 |
| Overwaarde (eigenwoningreserve) | €150.000 |
| Koopprijs nieuwe woning inclusief aftrekbare kosten | €500.000 |
| Maximale nieuwe eigenwoningschuld (€500.000 − €150.000) | €350.000 |
Leen je in dit voorbeeld €400.000, dan is de rente over €350.000 aftrekbaar en over €50.000 niet. Voor dat laatste deel gelden geen aflossingseisen vanuit de fiscus, maar het valt wel in box 3. Doorstromers lezen meer bij doorstromen naar een ander huis.
Let op: de bijleenregeling heeft uitzonderingen, bijvoorbeeld bij een eerdere verkoop met verlies of als je tijdelijk twee huizen hebt. Laat de berekening maken voordat je je nieuwe hypotheek vastlegt.
Aftrekbare kosten van je hypotheek
Naast de rente mag je een aantal eenmalige kosten aftrekken in het jaar dat je ze betaalt. Het gaat om kosten die met de lening te maken hebben, niet met de aankoop van de woning zelf.
| Aftrekbaar | Niet aftrekbaar |
|---|---|
| Advies- en bemiddelingskosten voor de hypotheek | Overdrachtsbelasting |
| Notariskosten voor de hypotheekakte | Notariskosten voor de leveringsakte |
| Taxatiekosten voor de hypotheek | Kosten van de aankoopmakelaar |
| Borgtochtprovisie NHG (0,4% van het leenbedrag) | Aflossing op je hypotheek |
| Afsluitprovisie van de geldverstrekker | Kosten van een bouwkundige keuring |
Een betaalde boeterente bij oversluiten is onder voorwaarden ook aftrekbaar. Lees meer bij boeterente. Wat een adviseur kost, zie je bij kosten hypotheekadviseur.
Voorlopige aanslag voor je hypotheekrenteaftrek
Je hoeft niet te wachten op je jaarlijkse aangifte om je belastingvoordeel te krijgen. Met een voorlopige aanslag ontvang je de hypotheekrenteaftrek elke maand. Zo sluit je netto maandlast beter aan op wat je werkelijk betaalt.
Aanvragen
Vraag de voorlopige aanslag aan of pas hem aan via Mijn Belastingdienst, met de gegevens van je nieuwe hypotheek en de WOZ-waarde.
Maandelijks ontvangen
De Belastingdienst betaalt je het verwachte voordeel in maandelijkse termijnen uit.
Wijzigingen doorgeven
Verandert je rente, lossen je extra af of verhuis je, pas de voorlopige aanslag dan aan. Zo voorkom je dat je achteraf moet terugbetalen.
Hypotheek in je belastingaangifte
In je aangifte worden de werkelijke rente, het eigenwoningforfait en de eenmalige kosten verrekend. Je geldverstrekker stuurt een jaaroverzicht met de betaalde rente.
Leen je van familie, bijvoorbeeld van je ouders, dan moet je zelf de gegevens van die lening aan de Belastingdienst doorgeven om de rente te kunnen aftrekken. Zie ook schenking of lening van ouders.
Veelgestelde vragen over de bijleenregeling en belasting
Geldt de bijleenregeling ook als ik eerst ga huren?
Ja. De eigenwoningreserve blijft drie jaar bestaan. Koop je binnen die periode een nieuwe woning, dan wordt de reserve meegeteld bij je maximale eigenwoningschuld. Daarna vervalt ze.
Kan ik de eigenwoningreserve verlagen?
Ja, door de overwaarde te gebruiken voor je nieuwe woning of voor een verbouwing ervan. Ook kosten koper van de nieuwe woning tellen mee bij de berekening.
Zijn advieskosten altijd aftrekbaar?
Advies- en bemiddelingskosten voor een hypotheek voor je eigen woning zijn fiscaal aftrekbaar in het jaar dat je ze betaalt. Advies voor een beleggingspand valt onder andere regels.
Moet ik de voorlopige aanslag zelf aanvragen?
Ja, dat gaat niet automatisch bij een nieuwe hypotheek. Ook bij veranderingen, zoals een lagere rente na oversluiten, pas je hem zelf aan.
Is rente op een aflossingsvrije hypotheek aftrekbaar?
Alleen voor hypotheken die al vóór 2013 bestonden (overgangsrecht). Voor nieuwe aflossingsvrije leningen is de rente niet aftrekbaar.
Laatst bijgewerkt: