Hypotheek berekenen
Tweede hypotheek berekenen
Wil je extra lenen op je huis voor een verbouwing, verduurzaming of een andere uitgave? Bereken hoeveel ruimte er is en wat het per maand kost.
- Ruimte op waarde én inkomen
- Maandlast van het extra deel
- Gratis en zonder registratie
Kort antwoord: Bij een tweede hypotheek berekenen kijk je naar twee grenzen: je totale hypotheek mag niet hoger zijn dan 100% van de marktwaarde van je woning, en de lasten moeten passen bij je inkomen. Het laagste van die twee bepaalt hoeveel extra je kunt lenen. De rente is alleen aftrekbaar als je het geld aan je eigen woning besteedt en annuïtair of lineair aflost.
Bereken je extra leenruimte
Vul de huidige waarde van je woning, je openstaande hypotheek en je inkomen in. De rekentool toont hoeveel je extra kunt lenen en wat dat per maand kost.
Vul je gegevens in; de uitkomst verschijnt direct.
Maximaal 100% van de woningwaarde (bij een verbouwing vaak de waarde ná verbouwing) en voor zover je inkomen dat toelaat. Rente over geld voor verbouwing van je eigen woning is onder voorwaarden aftrekbaar.
Wat is een tweede hypotheek?
Met een tweede hypotheek, ook wel extra hypotheek opnemen of je hypotheek verhogen genoemd, leen je bovenop je bestaande hypotheek. Dat kan op drie manieren:
| Manier | Hoe het werkt | Aandachtspunt |
|---|---|---|
| Onderhandse verhoging | Bij je huidige geldverstrekker, binnen de oorspronkelijke hypotheekinschrijving | Vaak geen nieuwe notarisakte nodig |
| Tweede hypotheek, zelfde geldverstrekker | Nieuw leningdeel met een nieuwe inschrijving | Notariskosten; rente van het nieuwe deel tegen de actuele tarieven |
| Tweede hypotheek, andere geldverstrekker | Een tweede geldverstrekker krijgt een tweede recht van hypotheek | Weinig geldverstrekkers doen dit; vaak is oversluiten van alles logischer |
Meer over de afweging tussen deze routes lees je bij hypotheek verhogen.
2e hypotheek berekenen: rekenvoorbeeld
Je woning is getaxeerd op €450.000 en je hypotheek staat nog op €280.000. Je wilt €40.000 extra lenen voor een verbouwing. We rekenen met een voorbeeldrente van 4% (geen actuele rente) en het maximale aftrektarief van 37,56%.
| Onderdeel | Bedrag |
|---|---|
| Maximale hypotheek op woningwaarde (100%) | €450.000 |
| Openstaande hypotheek | €280.000 |
| Ruimte op woningwaarde | €170.000 |
| Gewenste extra lening | €40.000 |
| Nieuwe totale hypotheek en LTV | €320.000 (71%) |
| Bruto maandlast extra deel, annuïtair 30 jaar | €191 |
| Bruto maandlast extra deel, annuïtair 20 jaar | €242 |
| Netto maandlast extra deel, 30 jaar (maand 1, aftrekbaar) | ongeveer €141 |
Op basis van de woningwaarde is er dus veel ruimte. Of je €40.000 extra ook op je inkomen kunt lenen, bepaalt de rekentool aan de hand van de leennormen van 2026. Let op de LTV: bij een hogere lening kun je in een andere risicoklasse vallen, wat de rente op een nieuw leningdeel beïnvloedt.
Wanneer is de rente van een tweede hypotheek aftrekbaar?
Renteaftrek hangt af van waar je het geld aan besteedt en hoe je aflost:
- Aftrekbaar: als je het geld gebruikt voor de verbetering of het onderhoud van je eigen woning, zoals een verbouwing of verduurzaming, en je het extra deel in maximaal 30 jaar annuïtair of lineair aflost.
- Niet aftrekbaar: als je het gebruikt voor een auto, een vakantie, een schenking aan je kinderen of het aflossen van andere schulden. Dan is de netto maandlast gelijk aan de bruto maandlast.
Wil je vooral de waarde van je huis vrijmaken voor andere doelen, lees dan over overwaarde opnemen en reken het uit met de rekentool overwaarde berekenen. Verbouw je, dan helpt de rekentool voor een verbouwing, die ook rekent met de waarde ná de verbouwing.
Goed om te weten: Voor verduurzaming kun je extra lenen, tot 106% van de woningwaarde. Zie extra lenen voor energielabel.
Hypotheek verhogen berekenen in vier stappen
Laat je woning taxeren
Voor een verhoging wil de geldverstrekker meestal een recent taxatierapport. Bij een verbouwing kan hij rekenen met de waarde na verbouwing.
Check je inkomen
Je hele hypotheek, oud en nieuw, moet passen binnen de leennormen van nu.
Vergelijk verhogen met oversluiten
Heb je een lage rente op je huidige lening, dan is een los extra leningdeel vaak gunstig. Is je rente hoog, dan kan oversluiten van alles beter uitkomen, ondanks boeterente.
Laat het vastleggen
Bij een nieuwe inschrijving gaat het via de notaris. Het geld voor een verbouwing komt meestal in een bouwdepot.
Welke kosten horen bij een tweede hypotheek?
Naast de rente over het extra bedrag betaal je eenmalige kosten. Neem die mee in je berekening, zeker bij een klein leenbedrag, want dan wegen ze relatief zwaar.
| Kostenpost | Wanneer | Fiscaal |
|---|---|---|
| Taxatie | Bijna altijd | Aftrekbaar als de lening voor je eigen woning is |
| Advies en bemiddeling | Als je een adviseur inschakelt | Aftrekbaar in het jaar dat je betaalt, als de lening voor je eigen woning is |
| Notaris | Bij een nieuwe hypotheekinschrijving | Aftrekbaar als de lening voor je eigen woning is |
| NHG-borgtochtprovisie | Als de hypotheek met NHG is | 0,4% van het leenbedrag (eenmalig); aftrekbaar als de lening voor je eigen woning is |
Wat een adviestraject kost, lees je bij de kosten van een hypotheekadviseur. Bij een onderhandse verhoging zonder notaris vallen de kosten vaak lager uit.
Veelgestelde vragen over een tweede hypotheek
Hoeveel kan ik extra lenen op mijn huis?
Maximaal het verschil tussen 100% van de marktwaarde en je huidige hypotheek, en niet meer dan je inkomen toelaat. De laagste van die twee grenzen telt.
Is een tweede hypotheek duurder dan de eerste?
Het nieuwe deel krijgt de actuele rente, die hoger of lager kan zijn dan je huidige. Daarnaast betaal je kosten voor taxatie, advies en eventueel de notaris. Bekijk de actuele hypotheekrente.
Kan ik een tweede hypotheek bij een andere bank nemen?
Het kan, maar weinig geldverstrekkers accepteren een tweede recht van hypotheek achter een andere bank. Vaak is een verhoging bij je huidige geldverstrekker of het oversluiten van je hele hypotheek eenvoudiger.
Kan ik een 2e hypotheek aflossingsvrij nemen?
Soms, zolang het aflossingsvrije deel van je totale hypotheek niet boven 50% van de woningwaarde komt. De rente over een nieuw aflossingsvrij deel is niet aftrekbaar.
Laatst bijgewerkt: