Doorstromers
Restschuld hypotheek: financieren of aflossen na verkoop
Verkoop je je huis voor minder dan de hypotheek, dan houd je een restschuld over. Lees hoe je die berekent, welke mogelijkheden er zijn en waar je op let als je daarna een ander huis koopt.
- Onafhankelijk advies
- Eerste gesprek gratis
- Tientallen geldverstrekkers
Kort antwoord: Een restschuld hypotheek ontstaat als de opbrengst van je huis na aftrek van de verkoopkosten lager is dan je hypotheekschuld. Dat bedrag blijf je verschuldigd aan de geldverstrekker. Je kunt het aflossen uit spaargeld, er een afbetalingsregeling voor treffen of het meefinancieren bij een nieuwe hypotheek. De rente over een restschuld is sinds 2018 niet meer aftrekbaar.
Wat is een restschuld?
Een restschuld is het deel van je hypotheek dat overblijft als je je woning verkoopt voor minder dan je nog moet aflossen. Dat kan gebeuren als de huizenprijzen zijn gedaald sinds je aankoop, als je veel hebt geleend ten opzichte van de woningwaarde of als je een aflossingsvrije hypotheek hebt waarop weinig is afgelost. Ook bij een snelle verkoop, bijvoorbeeld na een scheiding of bij baanverlies, is de kans op een restschuld groter.
Een restschuld verdwijnt niet vanzelf met de verkoop. De geldverstrekker heeft na de levering geen onderpand meer, maar de schuld blijft een persoonlijke schuld. Je moet dus met de geldverstrekker afspraken maken over de terugbetaling.
Restschuld berekenen
Je berekent de restschuld zo: hypotheekschuld min de verkoopprijs, plus de verkoopkosten. Heb je een spaar- of beleggingsdeel dat je kunt gebruiken, dan trek je dat saldo er weer vanaf.
| Voorbeeld | Bedrag |
|---|---|
| Openstaande hypotheek | €305.000 |
| Verkoopprijs woning | €280.000 |
| Verkoopkosten (makelaar, energielabel, overig) | €5.000 |
| Restschuld | €30.000 |
| Maandlast bij financieren in 15 jaar annuïtair, voorbeeldrente 5% | ca. €237 bruto |
De rente in dit voorbeeld is geen actuele rente, alleen een rekenvoorbeeld. Wil je weten of je nu onder water staat, vergelijk dan je hypotheek met de actuele waarde van je woning. Een eerste indicatie krijg je met de rekentool woningwaarde berekenen en de loan-to-value berekenen.
Restschuld financieren of aflossen: de mogelijkheden
Aflossen uit eigen geld
Heb je spaargeld, dan los je de restschuld direct af. Je hebt daarna geen extra maandlast en geen rentekosten.
Afbetalingsregeling
Je spreekt met de geldverstrekker een aflossing in termijnen af, afgestemd op wat je kunt betalen.
Restschuld meefinancieren
Koop je een nieuwe woning, dan kun je de restschuld onder voorwaarden meefinancieren in een apart leningdeel.
Kwijtschelding met NHG
Had je NHG en is de verkoop het gevolg van bijvoorbeeld een scheiding, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, dan kan NHG onder voorwaarden helpen.
Bij restschuld financieren via een nieuwe hypotheek toetst de geldverstrekker of je de totale lasten kunt dragen. De maandlast van de restschuldlening telt mee in die toets, waardoor je minder kunt lenen voor de nieuwe woning. Hoeveel ruimte je overhoudt, zie je met maximale hypotheek berekenen.
Rente over de restschuld: aftrekbaar of niet?
Voor restschulden die zijn ontstaan bij verkoop tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 gold een tijdelijke regeling: de rente is maximaal 15 jaar aftrekbaar. Voor restschulden die daarna zijn ontstaan, is de rente niet meer aftrekbaar. De restschuld valt dan in box 3 als schuld. Daardoor is een restschuld netto duurder dan een gewone hypotheek. Dat is een reden om een restschuld zo snel als je kunt af te lossen, zeker als je bij verhuizing ook te maken krijgt met de regels voor je nieuwe hypotheekrenteaftrek.
Let op: Na de verkoop blijft de restschuld een gewone schuld bij de geldverstrekker. Kom je de afspraken niet na, dan kan dat leiden tot een BKR-registratie, die een volgende hypotheek lastiger maakt. Lees meer over hypotheek met BKR-registratie.
Huis verkopen met restschuld: zo pak je het aan
Breng je schuld in kaart
Vraag het actuele saldo van je hypotheek op, inclusief de waarde van eventuele spaar- of beleggingsdelen.
Schat de opbrengst realistisch in
Laat de waarde bepalen door een makelaar of taxateur en tel de verkoopkosten mee.
Overleg vooraf met je geldverstrekker
Omdat de opbrengst niet genoeg is om alles af te lossen, moet de geldverstrekker meewerken aan de verkoop en het doorhalen van de hypotheek. Bespreek ook hoe je de restschuld terugbetaalt.
Plan je volgende stap
Ga je opnieuw kopen, laat dan berekenen hoeveel je kunt lenen met de restschuld erbij. Ga je huren, stem dan de aflossing af op je nieuwe woonlasten.
Ben je doorstromer en wil je eerst kopen, dan kan een overbruggingskrediet alleen als er overwaarde is. Met een restschuld is dat dus meestal geen optie.
Veelgestelde vragen over restschuld
Wat is een restschuld?
De schuld die overblijft als de verkoopopbrengst van je huis, na aftrek van kosten, niet genoeg is om de hypotheek volledig af te lossen.
Verjaart een restschuld hypotheek?
Reken daar niet op. De regels voor verjaring zijn juridisch ingewikkeld en een schuldeiser kan de verjaring stuiten. Maak liever afspraken over terugbetaling en laat je bij twijfel juridisch adviseren.
Heb ik een restschuld als mijn aflossingsvrije hypotheek na 30 jaar afloopt?
Aan het einde van de looptijd moet een aflossingsvrije hypotheek worden afgelost. Kun je dat niet, dan moet je herfinancieren of de woning verkopen. Lees meer over de aflossingsvrije hypotheek.
Kan ik met een restschuld een nieuwe hypotheek krijgen?
Vaak wel. Een deel van de geldverstrekkers accepteert restschuldfinanciering, waarbij de lasten van de restschuld meetellen. Een adviseur weet welke partijen dat doen.
Helpt NHG bij een restschuld?
NHG is een regeling van Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Bij gedwongen verkoop door bijvoorbeeld een scheiding of werkloosheid kan de restschuld onder voorwaarden worden kwijtgescholden. Lees meer bij NHG.
Laatst bijgewerkt: