Hypotheek oversluiten
Kosten hypotheek oversluiten: waar moet je rekening mee houden?
Een lagere rente is aantrekkelijk, maar oversluiten kost ook geld. Met een volledig kostenoverzicht zie je of de besparing opweegt tegen de uitgaven.
- Onafhankelijk advies
- Eerste gesprek gratis
- Tientallen geldverstrekkers
Kort antwoord: De kosten van hypotheek oversluiten bestaan uit advies- en bemiddelingskosten, notariskosten voor een nieuwe hypotheekakte, een taxatie, eventueel de NHG-borgtochtprovisie en soms boeterente. Blijf je bij dezelfde geldverstrekker, dan zijn de kosten meestal lager. Een groot deel van de oversluitkosten is aftrekbaar van de belasting, zolang ze horen bij je eigenwoningschuld.
Welke kosten bij oversluiten van je hypotheek?
Wat oversluiten kost, hangt vooral af van de vraag of je naar een andere geldverstrekker gaat of bij je huidige blijft. Bij een overstap krijg je te maken met vrijwel alle kostenposten; bij een nieuw rentevoorstel of rentemiddeling bij dezelfde bank vaak maar met een paar.
| Kostenpost | Naar andere geldverstrekker | Bij dezelfde geldverstrekker |
|---|---|---|
| Advies- en bemiddelingskosten | Ja | Soms, als je een adviseur inschakelt |
| Notaris: nieuwe hypotheekakte en doorhalen oude inschrijving | Ja | Meestal niet |
| Taxatie | Meestal wel | Soms, bijvoorbeeld om in een lagere risicoklasse te komen |
| NHG-borgtochtprovisie (0,4% van het leenbedrag) | Als je een nieuwe hypotheek met NHG afsluit | Meestal niet |
| Boeterente | Bij tussentijds oversluiten, als je rente hoger is dan de actuele rente | Bij rentemiddeling verwerkt in de nieuwe rente |
| Afsluit- of administratiekosten geldverstrekker | Soms | Soms |
Een volledig adviestraject kost meestal tussen €2.000 en €3.500 (indicatie); bij oversluiten kan het bedrag anders uitvallen, afhankelijk van wat er moet gebeuren. Meer over tarieven lees je bij kosten hypotheekadviseur.
Notaris bij oversluiten van je hypotheek
Stap je over naar een andere geldverstrekker, dan is altijd een notaris nodig. De notaris stelt een nieuwe hypotheekakte op, laat die inschrijven in het Kadaster, lost met het geld van de nieuwe geldverstrekker je oude hypotheek af en zorgt dat de oude inschrijving wordt doorgehaald. De notariskosten voor oversluiten verschillen per notaris; het loont om offertes op te vragen.
Blijf je bij dezelfde geldverstrekker en verander je alleen de rente of rentevaste periode, dan is een nieuwe akte meestal niet nodig. Ook bij een verhoging binnen de bestaande inschrijving kan een notaris soms achterwege blijven. Dat hangt af van je huidige akte; zie ook hypotheek verhogen. Meer over het werk van de notaris lees je bij notaris.
Boeterente: vaak de grootste kostenpost
Sluit je tussentijds over en ligt je huidige rente boven de actuele rente, dan rekent je geldverstrekker meestal een vergoeding: de boeterente. De AFM schrijft voor hoe geldverstrekkers die vergoeding berekenen. Een geldverstrekker mag geen boete rekenen bij verkoop van de woning, bij overlijden en op de renteherzieningsdatum aan het einde van je rentevaste periode.
Je kunt de boete vaak verlagen door eerst gebruik te maken van je boetevrije aflossingsruimte. Bij de meeste geldverstrekkers is dat 10% tot 20% van de oorspronkelijke hoofdsom per jaar. Lees alles over de berekening bij boeterente.
Goed om te weten: Rentemiddeling is een alternatief waarbij je geen losse boete betaalt, maar de boete verwerkt wordt in een gemiddelde rente. Vergelijk dit met oversluiten via rentemiddeling berekenen.
Hypotheek oversluiten en de Belastingdienst
Volgens de Belastingdienst mag je bij het oversluiten van de hypotheek voor je eigen woning een aantal kosten aftrekken in het jaar dat je ze betaalt:
- advies- en bemiddelingskosten, inclusief afsluitkosten;
- taxatiekosten;
- notariskosten voor de hypotheekakte;
- kosten voor NHG;
- boeterente.
Er is wel een belangrijke voorwaarde. Je mag alleen kosten aftrekken die horen bij je eigenwoningschuld. Verhoog je je hypotheek om de oversluitkosten en boeterente te betalen, dan valt dat extra bedrag niet onder de eigenwoningschuld. De rente over dat deel is dan niet aftrekbaar. Veel mensen betalen de kosten daarom uit spaargeld. Meer over de fiscale kant lees je bij hypotheekrenteaftrek.
Aflossingsvrije hypotheek oversluiten en de Belastingdienst
Heb je een aflossingsvrije hypotheek die al vóór 2013 bestond, dan val je voor dat deel onder het overgangsrecht: de rente blijft aftrekbaar, ook zonder verplichte aflossing. Sluit je die schuld over, dan kun je het overgangsrecht in de regel meenemen, zolang je het bedrag niet verhoogt. Een nieuw of verhoogd deel moet annuïtair of lineair worden afgelost, in maximaal 30 jaar, om de rente te kunnen aftrekken. Nieuwe aflossingsvrije leningen mogen bovendien maximaal 50% van de woningwaarde zijn. Zie ook aflossingsvrije hypotheek.
Kosten hypotheek oversluiten: een rekenvoorbeeld
Stel: je hebt een hypotheek van €300.000 met NHG en stapt over naar een andere geldverstrekker. Dan betaal je onder meer de borgtochtprovisie: 0,4% van €300.000 is €1.200. Daarbovenop komen de advies- en bemiddelingskosten, de notaris, de taxatie en eventueel boeterente. Die bedragen verschillen per situatie, dus reken ze altijd door voor je beslist.
Zet de totale kosten vervolgens af tegen de besparing per maand. Hoeveel maanden duurt het voordat je de kosten hebt terugverdiend, en past die termijn binnen je nieuwe rentevaste periode? Gebruik de rekentool oversluiten berekenen en lees wanneer oversluiten verstandig is.
Veelgestelde vragen over oversluitkosten
Wat kost hypotheek oversluiten gemiddeld?
Dat verschilt sterk. Zonder boeterente gaat het om advies, notaris, taxatie en eventueel NHG. Met boeterente kan het bedrag flink hoger uitvallen. Laat de kosten voor jouw situatie doorrekenen.
Kan ik de oversluitkosten meefinancieren?
Dat kan soms, maar het extra geleende bedrag valt niet onder je eigenwoningschuld. De rente daarover is dan niet aftrekbaar.
Is oversluiten bij dezelfde bank goedkoper?
Meestal zijn de kosten lager, omdat vaak geen notaris nodig is. Maar je kiest dan alleen uit het aanbod van die bank. Vergelijk het aanbod van je huidige bank altijd met andere geldverstrekkers via hypotheek vergelijken.
Zijn oversluitkosten ook aftrekbaar bij rentemiddeling?
Bij rentemiddeling betaal je geen losse boete; de opslag zit in de rente. Die rente is aftrekbaar als de lening onder je eigenwoningschuld valt. Losse advieskosten kunnen ook aftrekbaar zijn.
Laatst bijgewerkt: