Hypotheek berekenen
Huren of kopen? Reken het uit
Zet je huidige huur naast de netto maandlasten van een koopwoning en zie wat je na tien, twintig of dertig jaar hebt opgebouwd.
- Netto woonlasten vergeleken
- Vermogensopbouw over tijd
- Aannames zelf aan te passen
Kort antwoord: Of huren of kopen voordeliger is, hangt af van je huur, de koopsom, de rente en hoe lang je blijft wonen. Kopen is per maand soms duurder, maar je lost af en bouwt zo vermogen op. Blijf je kort of is je huur laag, dan kan huren gunstiger uitvallen.
Huren of kopen berekenen
Vul je huidige huur, de koopsom van een vergelijkbare woning, de rente en een verwachte waardeontwikkeling in. De rekentool vergelijkt je netto woonlasten en je vermogensopbouw over 10, 20 en 30 jaar, en laat alle aannames zien.
Vul je gegevens in; de uitkomst verschijnt direct.
Indicatie: annuïteitenhypotheek van 100% van de koopsom, netto na renteaftrek, onderhoud 1% van de woningwaarde per jaar, huurstijging 3% per jaar. Kosten koper zijn niet meegerekend. Aannames kunnen flink afwijken.
Huur of koop: wat vergelijk je eigenlijk?
Een eerlijke vergelijking kijkt niet alleen naar het bedrag dat je elke maand overmaakt. Bij huren betaal je huur en is onderhoud meestal voor de verhuurder. Bij kopen betaal je rente en aflossing, maar krijg je belastingvoordeel en ben je zelf verantwoordelijk voor de woning.
| Huren | Kopen | |
|---|---|---|
| Maandlast | Huur, stijgt meestal elk jaar | Rente en aflossing, vast tijdens de rentevaste periode |
| Belastingvoordeel | Geen (wel eventueel huurtoeslag) | Hypotheekrenteaftrek, minus eigenwoningforfait |
| Eenmalige kosten | Borg, soms bemiddeling | Kosten koper: 2% tot 6% van de koopsom |
| Onderhoud | Grotendeels voor de verhuurder | Voor jezelf, of via de VvE |
| Vermogen | Geen opbouw via de woning | Aflossing plus eventuele waardestijging |
| Flexibiliteit | Groot: opzegtermijn | Kleiner: verkopen kost tijd en geld |
Rekenvoorbeeld: €1.300 huur of een woning van €350.000
Stel: je betaalt €1.300 huur per maand. Een vergelijkbare woning kost €350.000 en je leent het volledige bedrag annuïtair over 30 jaar. We rekenen met een voorbeeldrente van 4% (geen actuele rente), een WOZ-waarde gelijk aan de koopsom en het maximale aftrektarief van 37,56%.
| Kopen, eerste maand | Bedrag |
|---|---|
| Bruto maandlast (rente + aflossing) | €1.671 |
| waarvan rente | €1.167 |
| waarvan aflossing | €504 |
| Eigenwoningforfait per maand (0,35% van €350.000 ÷ 12) | €102 |
| Belastingvoordeel ((€1.167 − €102) × 37,56%) | €400 |
| Netto maandlast | €1.271 |
| Netto maandlast zonder aflossing (echte “kosten”) | €767 |
Netto betaal je in dit voorbeeld ongeveer evenveel als de huur, maar €504 daarvan is aflossing: dat geld blijft van jou. Daar staan kosten tegenover die de tabel niet toont, zoals onderhoud, opstalverzekering, eventuele VvE-bijdrage en de eenmalige kosten koper.
| Na | Restschuld | Totaal afgelost |
|---|---|---|
| 10 jaar | €275.744 | €74.256 |
| 20 jaar | €165.040 | €184.960 |
| 30 jaar | €0 | €350.000 |
Bij een annuïteitenhypotheek los je in het begin weinig af en later steeds meer. Waardestijging of -daling van de woning komt daar nog bij of af. Die is niet te voorspellen, daarom kun je in de rekentool zelf een scenario kiezen, ook nul of negatief.
Wanneer is kopen gunstiger dan huren?
- Je blijft lang wonen. De kosten koper en de verkoopkosten verdien je pas na een aantal jaren terug via aflossing en eventuele waardestijging.
- Je huur is hoog ten opzichte van de koopprijs. Dan ligt je netto maandlast bij kopen al snel in de buurt van je huur.
- Je hebt een vast inkomen en wat buffer. Dan kun je onverwacht onderhoud opvangen en krijg je makkelijker een hypotheek.
- Je wilt zekerheid over je woonlasten. Met een lange rentevaste periode weet je lang wat je betaalt, terwijl huur meestal jaarlijks stijgt.
Huren past beter als je flexibel wilt blijven, binnenkort verhuist voor werk of studie, of als je nog geen spaargeld hebt voor de bijkomende kosten. Starters met weinig eigen geld kunnen tot 35 jaar gebruikmaken van de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting bij een woning tot €555.000. Lees meer bij kopen als starter.
Huurwoning kopen of eerst uitrekenen wat je kunt lenen
Biedt je verhuurder je huidige woning te koop aan, dan is de vergelijking extra concreet: zelfde huis, andere maandlast. Lees er meer over bij je huurwoning kopen. In alle gevallen begint de keuze met de vraag hoeveel je kunt lenen. Bereken dat met de rekentool voor je maximale hypotheek en bekijk daarna je maandlasten.
Welke aannames bepalen de uitkomst?
Elke huur-of-koopberekening staat of valt met de aannames. Kleine verschuivingen hebben over twintig of dertig jaar een groot effect. Let vooral op deze vier:
- Huurstijging. Stijgt je huur elk jaar, dan wordt huren over de jaren relatief duurder, terwijl je hypotheeklast tijdens de rentevaste periode gelijk blijft.
- Rente na de rentevaste periode. Na afloop kan je maandlast omhoog of omlaag gaan. Wat er verwacht wordt, lees je bij de verwachting voor de hypotheekrente.
- Onderhoud. Als eigenaar betaal je zelf voor een nieuw dak, schilderwerk of een cv-ketel. Reserveer daarvoor elke maand een vast bedrag.
- Rendement op spaargeld. Geld dat je in de kosten koper steekt, kan niet meer renderen op een spaarrekening. Bij huren houd je dat geld achter de hand.
De rekentool laat al deze aannames zichtbaar staan, zodat je ze zelf kunt aanpassen en ziet hoe gevoelig de uitkomst is.
Veelgestelde vragen over huren of kopen
Is kopen altijd goedkoper dan huren?
Nee. Netto kan een koophuis per maand vergelijkbaar of zelfs duurder zijn dan huur, zeker als je onderhoud meerekent. Het voordeel zit vooral in de aflossing en in zekerheid over je lasten. Over een korte periode kan huren voordeliger zijn door de eenmalige kosten.
Hoe lang moet ik blijven wonen om kopen te laten lonen?
Daar is geen vast antwoord op. Het hangt af van de kosten koper, de rente en de waardeontwikkeling. Vul verschillende periodes in de rekentool in om het omslagpunt voor jouw situatie te zien.
Welke rente vul ik in bij huur of koop?
Gebruik een rente die past bij de rentevaste periode die je zou kiezen. De actuele tarieven zie je bij hypotheekrente. Een adviseur vergelijkt ze voor je.
Telt de aflossing als kosten?
Voor je maandbudget wel, want het geld gaat van je rekening af. Maar het is vermogensopbouw: je schuld wordt lager. Daarom toont de rekentool zowel je netto maandlast als het deel dat echte woonkosten zijn.
Laatst bijgewerkt: